成都樓市新房一面漲，二手一面跌，這是為何？
發(fā)布時(shí)間：2025-08-17 | 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)載和整理
成都樓市新房一面漲，二手一面跌，都是事實(shí)，都是當(dāng)前成都樓市存在的現(xiàn)象。都說(shuō)城市漲跌應(yīng)該同步，那為什么成都會(huì)出現(xiàn)新房二手漲跌不同步。
16年新房二手均直線拉升，城市翻倍?，F(xiàn)在成都樓市新房二手漲跌不同步的情況，老張認(rèn)為是樓市梯度調(diào)整還未結(jié)束造成的。
樓盤本就有價(jià)格區(qū)分，比如安置小區(qū)和商品房一個(gè)價(jià)誰(shuí)還買商品房。如果金融城和新都一個(gè)價(jià)格，誰(shuí)還買新都。新房和二手一個(gè)價(jià)，誰(shuí)還買二手？
樓盤品質(zhì)，板塊，區(qū)域可以劃分成幾個(gè)梯度，而成都樓市當(dāng)前就處在，重塑價(jià)值梯度的時(shí)期。它將經(jīng)歷價(jià)格分化、板塊分化，梯度成形等階段，*終樓市格局基本定型。
01新房一直漲，但板塊之間有分化
按照正常邏輯，同板塊新房?jī)r(jià)格至少高于同品質(zhì)二手20%以上的價(jià)差，才算正常。
現(xiàn)階段，成都整體新房已經(jīng)高于二手價(jià)格。但是存在板塊間發(fā)展差異，所以導(dǎo)致價(jià)格承壓不一致。如金融城二手價(jià)格為城市之巔，價(jià)格遠(yuǎn)超5W+,但是區(qū)域內(nèi)沒(méi)有可對(duì)比的新房，所以一直在城市*高處。
就新房當(dāng)下的價(jià)格而言，主城區(qū)已站上3W；
1.不過(guò)，絕大多數(shù)板塊購(gòu)買力已經(jīng)不足以支持當(dāng)前新房?jī)r(jià)格。
比如蔡橋，新房中鐵建樾府價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)板塊內(nèi)的其他二手；
比如新川，新房招商臻境價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)超板塊內(nèi)二手價(jià)格；
比如武侯新城，新房西派城央價(jià)格已經(jīng)超過(guò)板塊內(nèi)二手價(jià)格；
比如駙馬，新房?jī)r(jià)格錦江上院總價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超板塊內(nèi)二手價(jià)格；
2.也有不缺購(gòu)買力的新房板塊；
金融城三期地塊，限價(jià)3.6被70家開(kāi)發(fā)商瘋搶，因?yàn)楦鹑诔?W價(jià)格對(duì)比，實(shí)數(shù)太便宜；
比如天西招商時(shí)代公園限價(jià)3W，旁邊花園城二手4W，妥妥剪刀差，不缺購(gòu)買力；
比如杉板橋板塊凱德玖月華章新房限價(jià)2.9W，旁邊龍湖梵悅臺(tái)二手價(jià)格3.5+。
老張認(rèn)為，樓市新房分化如此嚴(yán)重的情況，是限價(jià)帶來(lái)的區(qū)域發(fā)展進(jìn)度不一致。隨著新房限價(jià)的提升，會(huì)導(dǎo)致城市新房整體進(jìn)入滯銷狀態(tài)。板塊內(nèi)新房?jī)r(jià)格比二手房便宜的剪刀差類型樓盤也會(huì)在年底左右消耗殆盡。
02成都二手房為何還在下跌
至于二手下跌的原因，老張認(rèn)為主要有三方面：
一是，新房卷二手；
新房大量供應(yīng)，且新房二手價(jià)格差異不大。比如錦江生態(tài)帶，天府和鳴，西派融城卷同板塊的二手。2.7W的天府和鳴，卷2.7W其他二手樓盤導(dǎo)致二手價(jià)格基本賣不動(dòng)。
且人們都是喜新厭舊，如果新房二手價(jià)格差異不大，則大家都選擇購(gòu)入新房。所以如果新房?jī)r(jià)格恒定，則二手必須降價(jià)。
二是，板塊內(nèi)部卷；
板塊內(nèi)價(jià)格差異沒(méi)有形成，目前是處于逐步形成的一個(gè)階段和狀態(tài)。原來(lái)價(jià)格差異不大的樓盤，在品質(zhì)的加持下，價(jià)格差異逐步增大。如伊泰天驕，譽(yù)峰二期都在板塊內(nèi)卷下脫穎而出。其他樓盤想要賣出去，必須要降價(jià)。
三是，樓盤內(nèi)部卷；
樓盤總戶數(shù)多的小區(qū)，掛牌量很大。比如南湖國(guó)際社區(qū)總戶數(shù)1W戶左右，掛牌量300多套，要在掛牌量高的情況下賣掉，則必須降價(jià)。
到明年樓市梯度形成，價(jià)格差異形成，整個(gè)樓市格局基本定型。彼時(shí)樓市二手新房一榮俱榮，一損俱損。