現(xiàn)在房貸必須選擇lpr嗎(現(xiàn)在的房貸要改為lpr嗎)
發(fā)布時間：2025-08-18 | 來源：互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)載和整理
昨天詢問房貸的人明顯增多。因?yàn)閺?月1日起，今年1月1日前買房的朋友可以向銀行申請貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換。
但問題是：這個房貸利率到底改不改？具體怎么改？
今天，我們再來談?wù)勥@個問題。
先說一下我們的傾向：更建議改成LPR，也就是新的利率定價法。
當(dāng)然，重點(diǎn)是先看我們的分析邏輯，認(rèn)同后再做決定。
今年3-8月，今年之前簽了房貸合同的朋友只有一次選擇的機(jī)會。具體來說，有兩種選擇：
1)浮動利率：改為LPR定價法，未來利率隨LPR浮動；
2)固定利率，始終執(zhí)行相同的利率。
比如你合同里的房貸利率是4.9%，以后還4.9%。
這里簡單科普一下。LPR到底是什么？
LPR又稱“貸款市場報價利率”。具體來說，每個月18家專業(yè)銀行分別報出自己的貸款利率，然后去掉最高價和最低價，計算剩下16家利率的平均值，得到這個月的LPR，所以每個月都是浮動的。
理解了原理之后，選擇的核心邏輯也就清晰了：你認(rèn)為在剩余的貸款期限內(nèi)，LPR整體會上漲還是下跌？
如果你覺得會漲，那就選擇固定利率，不會受到上漲的影響；
如果你認(rèn)為它會衰落，選擇LPR享受衰落的好處。
經(jīng)過仔細(xì)分析，短期來看，LPR整體的下跌是比較明確的；
但是從長期來看，如果你的房貸剩余期限還是比較長的話，怎么判斷呢？
我們的投資和研究伙伴也討論過，覺得LPR長期上漲的概率不大。
隨著利率市場化，房貸長期變化方向和市場整體利率有同樣大概率。
市場利率應(yīng)該會長期上升：
——要么是國內(nèi)長期的超高速增長，比如6%到7%的GDP，自然會導(dǎo)致整個市場的高利率。畢竟，經(jīng)濟(jì)本身增長如此之快；
——或者說，國內(nèi)通貨膨脹嚴(yán)重，甚至繼續(xù)嚴(yán)重。
我覺得概率不大。
當(dāng)然，沒有人能完全預(yù)測未來。如果你根本不想接受任何改變，可以鎖定固定利率。
另外補(bǔ)充一點(diǎn)，剩余貸款期限越短，剩余還款本金越小，這次調(diào)整的差額就越小。你可以算算實(shí)際差額的利息支出，大概就不會那么糾結(jié)了。
我明白其中的邏輯。說點(diǎn)更實(shí)際的吧。
目前已有多家銀行推出具體方案；考慮到辦理方便，大部分都支持在線操作。這些銀行，只要按照銀行的通知登錄網(wǎng)銀或者手機(jī)銀行，就可以完成轉(zhuǎn)換，還是很方便的。
至于你關(guān)心的LPR利率的具體計算，我們一起來做。
第一步：計算你的實(shí)際貸款利率
再次，2020年1月1日前簽訂的所有商業(yè)貸款合同都屬于這個可兌換范圍。
找到合同上簽訂的實(shí)際貸款利率。
簽約初期可能會有利率打折，或者上浮。算上這部分，收益就是你的實(shí)際貸款利率。
比如我的一個朋友，兩年前買了一套房子，當(dāng)時簽的《商業(yè)貸款合同》是央行基準(zhǔn)利率打九折。
所以他現(xiàn)在貸款的實(shí)際利率是：4.9%*0.9=4.41%。
第二步：計算加減分
選擇之后，
你未來一年的房貸利率=LPR/-每年1月1日(或貸款合同對應(yīng)月份)五年以上的積分
在這個公式中，LPR每年都在變化，而加減部分是固定的。
計算也不復(fù)雜。取你今年貸款的實(shí)際利率為-4.8%就可以得到。
*4.8%是2019年12月公布的最新五年期以上LPR利率。
以之前的朋友為例，4.41%-4.8%=-0.39%，那么他的加減點(diǎn)就是：-39。一分等于0.01%。
轉(zhuǎn)換后，他的貸款利率今年不變。但是從2021年開始，它將隨著LPR的變化而變化，每年一次。
假設(shè)，在2020年12月底，五年內(nèi)的LRP已經(jīng)下降到4.7%，并且
另外，在原合同中，對于利率上浮的朋友也是這樣計算的，只不過正負(fù)分是正的。
為了方便你，我?guī)湍闼懔艘幌拢?/p>
記住，加分是固定的，不影響利率漲跌趨勢；
選擇LPR計價方式，還款利率的漲跌方向，只跟LPR的漲跌有關(guān)。
Step 3：選擇重新定價時間
另外，有朋友會問，要不要選自己貸款合同日作為重新定價的時間呢？
兩個選擇，我覺得差別不會很大。如果硬要說出點(diǎn)理由，考慮短期內(nèi)LPR下降趨勢比較確定，可以這樣選：
貸款發(fā)放日是1-2月的，選1月1日；貸款發(fā)放日在3-12月的，選對月對日，都能最早開始享受LPR計價。
最后，再多強(qiáng)調(diào)幾句。
這次的利率轉(zhuǎn)換，僅限3月1日～8月31日內(nèi)完成辦理。這是唯一一次機(jī)會，錯過了就得保持固定利率，到貸款還完了。
此次調(diào)整，僅針對商業(yè)貸款，如果是純公積金貸款，就無需變動；如果是商業(yè)貸款 公積金的混合貸款，也只能調(diào)整商業(yè)貸款部分。
如果，你是2020年后簽訂商業(yè)貸款合同，或者之后打算買房的，未來統(tǒng)一按LPR方式計算房貸，所以也不用糾結(jié)怎么選的問題了。
相關(guān)問答：lpr利率多久調(diào)整一次
lpr利率又被稱為浮動利率，lpr是央行根據(jù)商業(yè)銀行自身經(jīng)營的基準(zhǔn)利率報價，對報價進(jìn)行加權(quán)平均計算，形成最終的貸款基礎(chǔ)利率，LPR利率的調(diào)整是一月一次還是一年一次呢？房貸利率LPR利率多久調(diào)整一次？改了lpr后怎么計算每月房貸？下面就來一起看看吧。
房貸利率LPR利率多久調(diào)整一次？
LPR是每月20日（遇節(jié)假日順延）9時前由18家銀行報價，剔除一個最高價、一個最低價之后的平均價，由央行委托“全國銀行間同業(yè)拆借中心”負(fù)責(zé)統(tǒng)計、發(fā)布。這個就是大家貸款的基準(zhǔn)點(diǎn)。目前銀行是按照這個基準(zhǔn)點(diǎn)，在大家貸款的時候上浮或者打折。
固定利率轉(zhuǎn)換成LPR利率，那這次房貸轉(zhuǎn)換后，就是LPR+加點(diǎn)。而加點(diǎn)=之前的固定利率-這次調(diào)整的LPR利率4.8%。
舉個例子，比如你之前是4.5%（5%：利率打9折）那么轉(zhuǎn)換成LPR后，就是4.5%-4.8%=-0.3%。也就是說，這個-0.3%就是以后你LPR的加點(diǎn)。轉(zhuǎn)換后的貸款利率就是LPR+（-0.3%），你的貸款利率是隨著LPR的變化而變化的。
值得注意的說，更多的人目前的利率是沒打折的，所以普遍的來說，大家的加點(diǎn)都是正數(shù)。
比如你之前的貸款利率是5.50%（5%：利率上浮10%），而加點(diǎn)就是5.5%-4.8%=0.70%，那么轉(zhuǎn)換后的貸款利率就是LPR+0.70%。
基準(zhǔn)利率是由央行決定的，現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率是4.65%，已經(jīng)三個月沒有變過了。LPR每個月都可能變，至于變高還是變低是由市場說了算，LPR的變化也直接影響貸款利率的變化。