reits基金如何購(gòu)買(mǎi)(reits購(gòu)買(mǎi)步驟)
發(fā)布時(shí)間：2025-08-18 | 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)載和整理
今天，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式開(kāi)售！
那么，對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)，是否要參與到首批公募REITs的認(rèn)購(gòu)？今日開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)的有哪些項(xiàng)目？如果要認(rèn)購(gòu)又有哪些渠道可以交易？
REITs即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是指在證券交易所公開(kāi)交易，通過(guò)證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。根據(jù)發(fā)行方式和募集資金對(duì)象的不同，REITs被分為公募REITs與私募REITs。對(duì)于投資者而言，公募REITs是一種低門(mén)檻投資不動(dòng)產(chǎn)的工具，通常來(lái)說(shuō)具有長(zhǎng)期收益較好并且分紅較為穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)，具備較好的投資價(jià)值。此外，作為另類(lèi)投資產(chǎn)品，公募REITs與其他主流投資品種的相關(guān)性較低，能夠有效分散投資組合的風(fēng)險(xiǎn)。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，REITs投向的并不是大家熟悉的股票、債券，而是不動(dòng)產(chǎn)，并且是經(jīng)過(guò)特殊處理（即資產(chǎn)證券化，ABS）之后的不動(dòng)產(chǎn)。因此，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，REITs并不是直接在房地產(chǎn)市場(chǎng)上買(mǎi)下一棟樓、擁有這棟樓的主權(quán)，而是買(mǎi)下這棟樓發(fā)行的ABS產(chǎn)品，ABS產(chǎn)品100%持有這棟樓，然后REITs也就持有了這棟樓。
根據(jù)目前各家基金公司的產(chǎn)品說(shuō)明，REITs成立后之后，基金80%以上的資產(chǎn)都將投資于ABS之上，穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)。因此，REITs的收益也來(lái)自于這些不動(dòng)產(chǎn)管理運(yùn)作得到的收入，比如租金、費(fèi)用等等；越穩(wěn)定、越賺錢(qián)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目肯定會(huì)帶來(lái)更好的回報(bào)。
二、首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有哪些？
首批公募REITs涉及公路用地、公共設(shè)施用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地。進(jìn)一步分類(lèi)看，這9只公募REITs可大致分為產(chǎn)權(quán)類(lèi)（永續(xù)類(lèi)）和經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)（非永續(xù)類(lèi)），這兩類(lèi)REITs產(chǎn)品的預(yù)期投資收益構(gòu)成存在明顯差異。
進(jìn)一步分類(lèi)看，這9只公募REITs可大致分為產(chǎn)權(quán)類(lèi)（永續(xù)類(lèi)）和經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)（非永續(xù)類(lèi)），據(jù)分析人士指出，這兩類(lèi)REITs產(chǎn)品的預(yù)期投資收益構(gòu)成存在明顯差異。
1、對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs，其初始股息收益率可能不超過(guò)5%，但未來(lái)租金的現(xiàn)金流大概率將帶來(lái)底層資產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)，從而影響收益；資產(chǎn)到期市場(chǎng)化處理。
2、包括高速公路在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs則以股息收益為主，其經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現(xiàn)可能不明顯。
雖然兩者都是權(quán)益類(lèi)公募REITs，但經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs更接近債，而產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs的股性特征相對(duì)更強(qiáng)，其收益特性預(yù)計(jì)將介于傳統(tǒng)股債之間，與國(guó)際市場(chǎng)上的REITs產(chǎn)品也更為接近。
首批公募REITs項(xiàng)目發(fā)售情況。
三、要不要買(mǎi)？
公募REITs的收益包括以下兩部分：
1、高比例分紅?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品采取強(qiáng)制分紅政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，穩(wěn)定的分紅率類(lèi)似債券的派息，表現(xiàn)出債性特點(diǎn)，但強(qiáng)制分紅并不等同于債券的固定利息回報(bào)。
2、交易差價(jià)?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs采取封閉運(yùn)作，但后續(xù)會(huì)在交易所上市交易，投資者可在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)價(jià)交易?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以后的漲跌幅限制為10%。
中金公司認(rèn)為，公募REITs的投資價(jià)值主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是首發(fā)認(rèn)購(gòu)的打新收益，二是長(zhǎng)期持有的配置收益。
據(jù)中金公司預(yù)測(cè)，考慮到基金上市的周期相比于股票可能更長(zhǎng)、項(xiàng)目數(shù)量目前仍不多、全額繳款資金效率較低、認(rèn)購(gòu)中簽率可能不高、REITs估值體系穩(wěn)定缺乏上漲彈性、封閉式基金可能存在流動(dòng)性折價(jià)等多方面因素，參與REITs打新套利收益的吸引力可能并不如股票打新大，據(jù)其測(cè)算，若基金在繳款后20天上市賣(mài)出，中簽率為5%，首日漲幅為5-10%，則REITs打新的年化收益率在4.6%-9.1%左右。
值得一提的是，由于這些基金是封閉式基金，存續(xù)期最短的張江REIT、浙江杭徽均為20年，而存續(xù)期最長(zhǎng)的廣河高速REIT，存續(xù)期為99年。因此如果是通過(guò)場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)的話，到時(shí)如果想賣(mài)出，還不能直接贖回，只能轉(zhuǎn)到場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，而在轉(zhuǎn)換時(shí)，有可能碰到折溢價(jià)的情況。
此外，雖然REITs是一種比較穩(wěn)健的產(chǎn)品，但它依然是基金，只要是交易性產(chǎn)品，就有其“股性”的一面，就可能會(huì)受到供求關(guān)系、市場(chǎng)預(yù)期以及運(yùn)作項(xiàng)目收益等多重因素影響而產(chǎn)生價(jià)格波動(dòng)。
有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，考慮到資本市場(chǎng)對(duì)REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產(chǎn)品上市后二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。建議投資者理性看待首批上市公募REITs的投資價(jià)值，避免追漲***跌，導(dǎo)致投資損失。
那誰(shuí)最適合持有公募REITs呢？應(yīng)該說(shuō)，這類(lèi)產(chǎn)品整體上還是偏向于風(fēng)險(xiǎn)偏好較低，同時(shí)又能長(zhǎng)期持有，或是可以把它當(dāng)作是自己組合、資產(chǎn)配置一部分的投資者。
四、怎么買(mǎi)？
首先來(lái)看發(fā)售方式。公募REITs分為網(wǎng)上和網(wǎng)下發(fā)售，網(wǎng)下投資者要求是專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者，其實(shí)就類(lèi)似于網(wǎng)下打新，這部分都是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資者參與。
對(duì)于中小投資者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)公募REITs可通過(guò)場(chǎng)外直銷(xiāo)及代銷(xiāo)機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)，也可通過(guò)券商走場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)的渠道。投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)的，應(yīng)持有場(chǎng)內(nèi)證券賬戶；投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)的，應(yīng)持有場(chǎng)外基金賬戶。
通過(guò)交易股票的證券賬戶進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，要先到券商進(jìn)行開(kāi)戶，由于這9只公募REITs分別在上交所和深交所上市，因此需要有兩個(gè)交易所的賬戶，一般來(lái)說(shuō)，在券商開(kāi)戶時(shí)都會(huì)同時(shí)開(kāi)通。
在此需要特別說(shuō)明的是，券商開(kāi)戶往往需要1天的時(shí)間，因?yàn)橥顿Y者當(dāng)日開(kāi)戶是無(wú)法認(rèn)購(gòu)的。
五、具體認(rèn)購(gòu)時(shí)間是？
根據(jù)基金發(fā)售公告，張江REIT、鹽港REIT、首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產(chǎn)園等5只公募REITs面向公眾投資者的募集時(shí)間只有5月31日-6月1日短短兩天；浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創(chuàng)水務(wù)等4只公募REITs面向公眾投資者的募集時(shí)間有3天，為5月31日至6月2日。
但此前機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)的情況異?；鸨?，平均有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超過(guò)7倍，留給個(gè)人投資者的配售比例普遍只剩15%到20%。多家券商預(yù)計(jì)，5月31日正式對(duì)公眾投資者發(fā)售的部分份額，屆時(shí)很有可能將出現(xiàn)“一份難求”的情況，因而募集期或提前結(jié)束。
六、最低認(rèn)購(gòu)金額是多少？
深交所的場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)是以1000份為最低認(rèn)購(gòu)門(mén)檻，上交所的場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)多數(shù)是以1000元為最低認(rèn)購(gòu)門(mén)檻。而每只公募REITs的場(chǎng)外最低認(rèn)購(gòu)門(mén)檻不太一樣，有最低100元的，也有最低1000元的。
首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs公眾投資者認(rèn)購(gòu)門(mén)檻。
七、基金費(fèi)率是多少？
費(fèi)率方面，公募REITs的認(rèn)購(gòu)費(fèi)率不高，低于100萬(wàn)（或1000萬(wàn)）的認(rèn)購(gòu)費(fèi)率在0.5%-0.6%，明顯低于權(quán)益類(lèi)基金，與債券基金相仿。管理費(fèi)方面，除博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT為固定費(fèi)率0.3%/年，其余8只采用固定費(fèi)率加浮動(dòng)費(fèi)率組合的模式，浮動(dòng)費(fèi)率與基金業(yè)績(jī)相掛鉤。
八、公募REITs配售也需要“搖號(hào)”嗎？
在5月31日當(dāng)天，即首批公募REITs募集期首日，如果公眾投資者募集總規(guī)模達(dá)到或超過(guò)公眾發(fā)售規(guī)模上限，所有提交了有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)的公眾投資者均可按比例獲得配售，同時(shí)公眾發(fā)售部分的募集期將提前結(jié)束。
這也就是說(shuō)，如果公眾投資者募集規(guī)模為10億元，卻在募集期首日有100億元認(rèn)購(gòu)規(guī)模的話，則每名投資者均能買(mǎi)到其認(rèn)購(gòu)規(guī)模的1/10。這與新股網(wǎng)上申購(gòu)采用的“搖號(hào)”制有顯著不同。
九、怎么賣(mài)掉？
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采用封閉式的方式運(yùn)作，封閉期限較長(zhǎng)，且封閉期內(nèi)不辦理申購(gòu)與贖回業(yè)務(wù)，但是封閉期內(nèi)會(huì)上市交易，上市后，投資者可通過(guò)證券交易所進(jìn)行投資交易。
基礎(chǔ)設(shè)施基金上市后，投資者使用場(chǎng)內(nèi)證券賬戶認(rèn)購(gòu)的基金份額，可直接參與場(chǎng)內(nèi)交易；使用場(chǎng)外基金賬戶認(rèn)購(gòu)的基金份額，應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)后，才可參與場(chǎng)內(nèi)交易。