平臺扎堆“首付貸”惹質(zhì)疑

發(fā)布時間：2025-08-18 | 來源：互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)載和整理

“一成首付就可以購買新房”，這是最近很多互聯(lián)網(wǎng)金融平臺推出的“首付貸”產(chǎn)品廣告語。

央行房貸新政發(fā)布剛過滿月，銀行房貸新政細(xì)則還沒完全出臺，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺就開始搶抓這個機(jī)遇，紛紛推出房產(chǎn)首付貸款產(chǎn)品。平安好房網(wǎng)推出了好房貸，搜易貸、房金所等也相繼推出類似的首付貸產(chǎn)品。

不過，這些產(chǎn)品在受到購房者和投資者歡迎的同時，也聽到了來自業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑聲。由于這些平臺的貸款資金多來自于P2P產(chǎn)品，一旦出現(xiàn)貸款人斷供情況，投資者可能遭遇壞賬風(fēng)險。不僅如此，“首付分期”的方法降低了購房人的違約成本，會讓銀行原來設(shè)計的風(fēng)控防火墻失效，而互聯(lián)網(wǎng)金融平臺并沒有銀行的風(fēng)控能力，將導(dǎo)致首付資金難以追回，會進(jìn)一步放大房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

定位：房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融標(biāo)志產(chǎn)品？

作為互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)公司推動房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融化的一次嘗試，“首付貸”普遍被解讀為房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融時代的標(biāo)志產(chǎn)品。

對不少購房者來說，高額的房價首付也是一筆難以籌措的資金，而目前“首套房首付三成”、“二套房首付至少六成”的政策，也是許多剛需一族難以跨越的門檻。如果能夠以一成首付實現(xiàn)住房夢，無疑會受到剛需一族的歡迎。

事實也是如此，平安“好房貸”產(chǎn)品上線兩周后，貸款金額已突破10億。“十一”長假7天，其購房貸款類申請額就達(dá)1.1億元。而“搜易貸”上線兩個月后，現(xiàn)在平均每天的平臺交易額達(dá)500萬元左右。除了購房人能夠通過這些平臺獲得首付貸款，另一方面，首付貸款也被包裝成超10%的高年化收益率P2P產(chǎn)品，吸引了許多投資者的目光。從這些網(wǎng)站上看到，“平安好房”項目收益率普遍保持在8%-10%左右，而“搜易貸”推出的對應(yīng)產(chǎn)品，投資人通過借貸給購房者，就能夠獲得最高12%的年化收益率。

雖然不如一些P2P平臺宣傳的，動輒20%以上的年化收益率，但由于這些平臺背靠實力型企業(yè)，更容易受到投資者的青睞。當(dāng)以杭州購房者的身份致電“搜易貸”和“好房貸”服務(wù)方，前者表示目前杭州還沒有合作樓盤，還無法提供服務(wù)，后者則直接說，產(chǎn)品涉及九龍灣、綠地中央廣場等幾個合作樓盤，具體的貸款金額和利率需要購房者自己到現(xiàn)場看房后，再聯(lián)系工作人員確定。

調(diào)查：平臺宣稱貸款審核很嚴(yán)

目前客戶在各家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺申請首付貸款，主要有兩種形式，一種是有抵押貸款，一種是*****?！八岩踪J”旗下“首付貸”產(chǎn)品的客服人員介紹，在*****的情況下，用于支付購房首付的借款最低額度為1萬元，最高為房款的20%。

而在有抵押貸款的情況下，平安旗下“好房貸”的客服表示，最高貸款額度為抵押物價值的七成，且不超過首付貸款的三成?！叭绻愕盅何飪r值100萬元，最高可以貸給你70萬元，但如果你房貸只有100萬元，最多只能貸款30萬元?！?/p>

平安客服解釋說，有抵押貸款和*****的利率也差別很大?！敖?jīng)過我們貼息后*****的話，一般在6%左右。有抵押的話，貸款(利率)要低很多?！?/p>

根據(jù)國家政策，目前購房支付的首付比例最低為三成。這意味著“首付貸”最高能夠幫助購房人解決首付三成中的兩成，也就是說，購房人僅僅需要支付一成房款便可實現(xiàn)買房大計。

事實真的如此嗎？是不是合作樓盤都可以貸到20%首付款呢？“搜易貸”和“好房貸”都否認(rèn)了這個說法?！百J款的額度要根據(jù)每個人的情況而定，而且每個樓盤也不一樣?！薄八岩踪J”客服表示，他們有很嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)，會根據(jù)每個人的情況給出不同的額度。“搜易貸”COO蔣軒此前在接受媒體采訪時解釋，“搜易貸不是讓一個完全沒有能力的人去買房，而是讓一個有能力買房的人去買他更想要的房子。理論上我們讓借款人首付一成，我們能貸給他首付的20%，但實際上這是我們產(chǎn)品最大程度的參數(shù)。他能夠貸到這個參數(shù)，有各種各樣的限制和評估，就跟銀行的信用貸款審核一樣，是有很多文件評估的，是一個合理的授信。并不是說，你來一個人，我就能給你那么多?！?/p>

平安“好房貸”同樣如此?！百J款額度不一樣，貸款利率不一樣，貸款時間也不一樣?！逼淇头f，有抵押貸款的時間最長一年，而且每個月要付息，到期一次性歸還本金；*****額度最高是30萬元，最長時間可達(dá)3年。

爭議：資金來自P2P，風(fēng)險太大

與傳統(tǒng)貸款不同的是，這些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺在推出貸款產(chǎn)品的同時，也推出了相對應(yīng)的投資類產(chǎn)品，而且給的收益率不低。

以“搜易貸”的首款“應(yīng)付貸”產(chǎn)品“焦點首付貸”為例，宣傳為：1元起投，年化收益為8%-12%。

數(shù)據(jù)顯示，搜易貸上線一周內(nèi)共發(fā)布了10個項目，合計成交金額383萬元。其中，達(dá)到100萬元的標(biāo)的有3個，貸款方的平均年化收益率為8.3%；最小的標(biāo)的融資額為2萬元，貸款方的年化收益率為11.5%；平安好房貸對應(yīng)的投資產(chǎn)品標(biāo)注的綜合收益率本月5日高達(dá)14.368%，而在其宣傳界面也寫著綜合收益率高達(dá)14%的廣告語；“房金所”推出的多款產(chǎn)品年化收益率相對較低，在7.5%左右。

不少投資者現(xiàn)在對P2P的風(fēng)險很擔(dān)憂，平安方面日前表示，“好房貸”本身并不是P2P平臺，但其資金來源是一些P2P公司，客戶必須在一年免息期后，一次性還本付息。平安好房網(wǎng)首席運(yùn)營執(zhí)行官莊諾此前曾表示，“好房貸”貸款收益來源分為由開發(fā)商全部貼息、開發(fā)商和客戶共擔(dān)、客戶承擔(dān)全部利息三種方式，最高可以為購房者做到零息首付貸款。其客服也解釋說，“有部分收益來自于房地產(chǎn)商，畢竟他們直接降價的話，對老業(yè)主影響很惡劣，通過這樣的方式來補(bǔ)貼新業(yè)主，是一種不錯的選擇?！?br />

擔(dān)憂：放大房地產(chǎn)市場資金風(fēng)險

中國人民大學(xué)法學(xué)院副院長楊東曾表示，按照監(jiān)管要求，傳統(tǒng)銀行不能發(fā)放首付貸款，但就個人貸款和小微貸款來說，現(xiàn)在法律上沒有此類禁令。

由于互聯(lián)網(wǎng)金融監(jiān)管辦法仍未出臺，“好房貸”等產(chǎn)品得以繞過某些限制，觸碰傳統(tǒng)商業(yè)銀行無法染指的首付貸禁區(qū)?！笆赘顿J可能出現(xiàn)的最大風(fēng)險首先在于房產(chǎn)斷供。一旦購房者無法繼續(xù)還款，就會形成壞賬?！?/p>

業(yè)內(nèi)分析人士指出，“首付貸”宣傳免息，這僅僅是誘餌。目前很多從事“首付貸”的互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)，背后都有開發(fā)商的影子。在房地產(chǎn)市場嚴(yán)重過剩，開發(fā)商本應(yīng)降價促銷時，他們硬扛著，通過“貼息”避免降價，表面上看，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，其實只是延緩了泡沫破裂的時間。這對于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整本身也不利。目前這些平臺產(chǎn)品主要集中在大中城市，未來如果大范圍運(yùn)行，肯定會給市場帶來較大的風(fēng)險。

“‘首付貸’可能出現(xiàn)的最大風(fēng)險首先在于房產(chǎn)的斷供。一旦購房者無法繼續(xù)還款,就會形成壞賬,而這時，P2P平臺如沒有傳統(tǒng)銀行較為完善的風(fēng)控能力,資金將難以追回。這時P2P平臺的風(fēng)險將會傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場。”網(wǎng)貸之家副總裁徐紅偉此前表示，“目前這一市場仍然非常小。而且目前在做的平臺，對于‘首付貸’的申請者資格審核比較嚴(yán)格，出現(xiàn)壞賬的可能性并不大。一旦這一貸款形式長期處于監(jiān)管之外，而其他資質(zhì)和風(fēng)控能力不足的P2P平臺也介入其中，就容易將風(fēng)險擴(kuò)大，甚至影響整個房地產(chǎn)市場的資金風(fēng)險?！?/p>