中央出臺三大地產(chǎn)政策 930地產(chǎn)新政解析

發(fā)布時間：2025-08-17 | 來源：互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)載和整理

近期，中央出臺降低房貸利率、降低公積金利率、換購?fù)硕惖热蟮禺a(chǎn)政策。

具體來看，9月29日，央行、銀保監(jiān)會階段性放寬部分城市首套房貸利率下限；9月30日，央行決定下調(diào)首套住房公積金貸款利率，財政部、稅務(wù)總局宣布換購住房個人所得稅退稅。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，本輪930地產(chǎn)新政應(yīng)如何理解？又將對地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響？國盛證券分析師熊園、楊濤和天風(fēng)證券分析師韓笑在最新的報告中發(fā)表了相關(guān)看法。

國盛證券指出，整體看，本次屬于中央層面"三箭齊發(fā)"，旨在穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)增長。本次由中央直接出手，覆蓋范圍較廣、信號意義較強(qiáng)，有助于提振市場信心、改善居民預(yù)期。

分類看，本次對首套房支持力度較大、但限制多；對二套房支持力度較小、但限制少。

放寬利率下限：針對首套房的剛性需求，力度較大、但限制也較多。

公積金貸款利率：針對首套房的剛性需求，跟隨商貸利率被動調(diào)整，效果有限。

換購住房退個稅：針對二套房的改善性需求，力度較小、但限制較少。

天風(fēng)證券指出，不同于2014 年930 率先放松居民加杠桿的空間，本輪930政策重心在于降低居民購房的交易、置換和資金成本。

個人住房公積金貸款利率自2015 年以來首次下調(diào)，可能代表地產(chǎn)信貸寬松小周期的開啟，未來首套房貸利率有望加速進(jìn)入"3 字頭"時代，未來不排除合理改善需求下二套房貸利率下限的調(diào)整，且一步到位式的調(diào)整能夠?qū)崿F(xiàn)政策效用的最大化。

本輪930 政策意味著金融機(jī)構(gòu)和***讓利意愿的提升，但是政策依然珍惜寶貴的杠桿空間。置換需求退還個人所得稅（差額20%或者全額1%-2%）雖然整體稅費(fèi)節(jié)約效應(yīng)并不明顯，但是對于嚴(yán)格執(zhí)行差額計(jì)稅的城市如北京有望顯著推動此前非"滿五唯一"的改善需求提前入市，同時合理避稅需求下做低網(wǎng)簽價的動力弱化，也能釋放部分增量杠桿空間。

于效果而言，國盛證券認(rèn)為，Q4地產(chǎn)修復(fù)動能有望提升，但顯著回暖較難。

此前寬松周期中地產(chǎn)景氣大幅反彈，是多種強(qiáng)***政策的綜合結(jié)果。本次并非全面放松，中央仍有定力。傾向于認(rèn)為，本次放松將進(jìn)一步提升四季度地產(chǎn)修復(fù)動力，但僅靠利率下行、退稅的效果有限，地產(chǎn)景氣度有較大程度的修復(fù)需要"地產(chǎn)進(jìn)一步放松+疫情受控配合"。

天風(fēng)證券持相似觀點(diǎn)，指出四季度銷售降幅或收窄。

未來一段時間行業(yè)將延續(xù)托底與出清共存，格局優(yōu)化alpha 與政策寬松beta共振。新一輪寬松政策密集出臺有望提振市場信心，推動四季度銷售降幅顯著收窄。

本文綜合自國盛證券《對本次 930 地產(chǎn)新政的 4 點(diǎn)理解》和天風(fēng)證券《從因城施策到降系統(tǒng)成本》