土地增值稅暫行條例實施細則 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅

發(fā)布時間：2025-08-17 | 來源：互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)載和整理

土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力工具。本篇土地增值稅（清算）政策解讀及實戰(zhàn)演練的稅務(wù)知識是稅云服務(wù)平臺小編專門為與土地增值稅清算業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)整理的實戰(zhàn)內(nèi)容，這篇文章中為您詳細描述了在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算相關(guān)的政策解讀及實戰(zhàn)案例。

一、哪些情形需繳納土地增值稅？

（一）土地增值稅暫行條例及實施細則

1、各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體、個體工商戶及其他單位和個人。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物；

2、并取得收入；

3、應(yīng)當依照規(guī)定繳納土地增值稅；

（二）土地增值稅法征求意見稿

1、土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物；

2、出讓集體土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股；

3、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不征收土地增值稅；

（三）繼承和無償贈與---不屬于土增稅征稅范圍

（四）合作建房：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。-財稅字1995 48

（五）未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地

土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、 抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使 用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置 換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應(yīng)當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、 土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。-國稅函2007 645號

（六）以國有土地、房屋進行投資

單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更 到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

土地增值稅如何計算

土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為依據(jù)，實行四級超率累進稅率。

——國稅函發(fā)[1995]110號

增值額=收入總額-扣除項目合計金額；

增值率=增值額/扣除項目合計金額；

應(yīng)納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率；

(一)應(yīng)稅收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從形式上看，包括：
（1）貨幣收入；
（2）實物收入；
（3）其他收入。

注意：

1、營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅；

2、土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；

3、取得的不含增值稅的收入。

（二）扣除項目

（三）銷售新房及建筑物扣除項目

1、取得土地使用權(quán)所支付金額：

指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

--土地增值稅暫行條例及實施細則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

--國稅函2010 220號

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本：

（1）土地的征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。

（2）前期工程費：規(guī)劃、設(shè)計、地質(zhì)、三通一平等

（3）建筑安裝工程費：建筑*****備注欄-總局公告2016年70號

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費：開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、照明、綠化等

（5）公共配套設(shè)施費：不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公配發(fā)生的成本費用

（6）開發(fā)間接費用：直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用：管理費用、銷售費用、財務(wù)費用

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)。

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

----國稅函2010 220號

提示：

1、利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；

2、對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

--財稅字1995 48號

案例——新房轉(zhuǎn)讓

某房地產(chǎn)公司將市區(qū)一幢新建普通住宅出售，2018年12月取得銷售不含稅收入（簡易計征）8600萬元，支付的地價款為1000萬元,支付契稅40萬元，土地征用及拆遷補償費400萬元，前期工程費400萬元，建筑安裝工程費1000萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費500萬元，配套設(shè)施費300萬元，開發(fā)間接費用360萬元。利息支出300萬元，銀行貸款利息能提供金融機構(gòu)證明（假定未超過金融機構(gòu)浮動利率）。已按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅180萬元，繳納增值稅400萬元。本題不考慮地方教育附加、印花稅包含在管理費用中。

要求：計算應(yīng)納土地增值稅。

解：（1）收入 8600萬元

（2）扣除項目

①支付土地價款=1000+40=1040(萬元)

②開發(fā)成本

=400+400+1000+500+300+360=2960（萬元）

③開發(fā)費用

=（1040+2960）×5%+300=500（萬元）

④與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金

=400×（7%+3%）=40（萬元）

⑤加計扣除=（1040+2960）×20%=800（萬元）

扣除項目合計

=1040+2960+500+40+800=5340（萬元）

（3）增值額=8600-5340=3260（萬元）

（4）增值率=3260/5340=61% 40%的稅率，扣除率為5%

（5）應(yīng)納土地增值稅

=3260×40%-5340×5%

=1304-267=1037（萬元）

（6）應(yīng)補土地增值稅＝1037-180＝857（萬元）

土地增值稅稅收優(yōu)惠

1、土地增值稅暫行條例

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

（2）因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。

國辦發(fā)（2005）26號：享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

2、財稅2008 137號：對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

3、財稅[2013]101號：企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

4、財稅2018 57號（2018年1月1日至2020年12月31日）：
（1）整體改制：改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

（2）合并：原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

（3）分立：分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

（4）以房地產(chǎn)進行作價入股投資：單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

（5）上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形

降低風(fēng)險、精準賦能

對于房地產(chǎn)而言，土地增值稅的繳納成為企業(yè)最大的成本支出之一；房地產(chǎn)行業(yè)普遍缺乏對稅務(wù)風(fēng)險的防范意識，同時對于土地增值稅稅法具體細則和相關(guān)項目的掌握不夠到位；

在征稅納稅的過程中，部分企業(yè)為了降低自身經(jīng)營成本，賺取利潤，往往抱著偷稅漏稅的想法，這其實在很大程度上增大了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的可能性，在實際納稅工作中，此行為若被識破，企業(yè)必將遭受巨大罰款，進而使經(jīng)濟利益更大限度的外流。

精品課程

作為多年來房地產(chǎn)財稅數(shù)據(jù)治理的踐行者，泰安協(xié)同軟件有限公司不斷技術(shù)革新，是山東省大數(shù)據(jù)協(xié)會《大數(shù)據(jù)產(chǎn)品評估規(guī)范》、《大數(shù)據(jù)企業(yè)評估規(guī)范》團體標準起草單位之一，同時加大開放合作，成為華為云精英服務(wù)商，并擴大與華為的深度合作。

為幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險、加深實務(wù)講解，泰安協(xié)同軟件有限公司與上海國家會計學(xué)院數(shù)字化稅務(wù)研究中心合作特此推出：

299元【稅收大數(shù)據(jù)環(huán)境下的土地增值稅清算數(shù)字化賦能培訓(xùn)——暨房地產(chǎn)項目數(shù)字化管理線上精準提效班】

培訓(xùn)以土地增值稅清算為主線，結(jié)合稅收大數(shù)據(jù)環(huán)境與行業(yè)監(jiān)管趨勢分析、對數(shù)字化技術(shù)在清算過程中的應(yīng)用場景與真實案例進行實戰(zhàn)講解。

并免費附送價值86元的數(shù)字稅務(wù)專業(yè)指導(dǎo)書籍一本：《數(shù)字稅務(wù)-土地增值稅清算數(shù)字化實踐與案例》

本書基于土地增值稅清算這一難題，將我們對土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實踐經(jīng)驗相融合；

闡述我們在土地增值稅清算數(shù)字化踐行之路的探索與發(fā)現(xiàn)，為我國現(xiàn)代化稅收治理體系的建立、數(shù)據(jù)治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。

課程大綱

（一）當前稅收大數(shù)據(jù)環(huán)境分析、現(xiàn)行征管與行業(yè)監(jiān)管趨勢分析
1、大數(shù)據(jù)環(huán)境介紹
2、房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管情況
3、稅務(wù)局現(xiàn)行征管現(xiàn)狀分析
（二）數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用案例
1、數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用必要性
2、數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用案例
3、財務(wù)領(lǐng)域數(shù)字化技術(shù)實踐
A、項目售價測算模型
B、土地投資測算模型
（三）土地增值稅數(shù)據(jù)規(guī)范化案例分析及風(fēng)險應(yīng)對
1、常見的數(shù)據(jù)分析檢查方法
2、常見的風(fēng)險點及申報數(shù)據(jù)規(guī)范要求
（四）土地增值稅清算數(shù)字化工作模式實戰(zhàn)案例解析
1、基礎(chǔ)資料的審核及案例
2、收入的審核及案例
3、土地成本及拆補的審核及案例
4、前期工程費的審核及案例
5、建安成本的審核及案例
6、基礎(chǔ)設(shè)施費的審核及案例
7、公共配套設(shè)施費的審核及案例
8、開發(fā)間接費的審核及案例
9、開發(fā)費用及稅金的審核及案例

選擇我們的理由

除了從培訓(xùn)老師課程中汲取養(yǎng)分，你還能從賦能培訓(xùn)交流群中獲取更多的經(jīng)驗教訓(xùn)，更新的思維方法，更好的實操模式！班主任不定期更新行業(yè)最新資訊及動態(tài)，并會根據(jù)您提出的問題及時答疑解惑并整理成問題庫，作為我們未來課程服務(wù)推進中的重要參考，方便更好的為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)!