提前還房貸利息計(jì)算器在線計(jì)算(房貸提前部分還款利息怎么計(jì)算)

發(fā)布時(shí)間：2025-08-17 | 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)載和整理

大家好,今天小編來(lái)為大家解答以下的問(wèn)題，關(guān)于提前還房貸利息計(jì)算器在線計(jì)算，房貸提前部分還款利息怎么計(jì)算這個(gè)很多人還不知道，現(xiàn)在讓我們一起來(lái)看看吧！

商業(yè)貸款60萬(wàn),借款20年,提前還款,利息如何計(jì)算

貸款金額60萬(wàn)，期限20年，利率4.635%，還款1年后提前還款金額為583585.22元。還款1年后，還款按揭款總額46077.1元，其中利息27416.9元，節(jié)省貸款到期利息總額291879.75元?，F(xiàn)在貸款利率這么低，未來(lái)人民幣貶值幅度會(huì)比較大，不建議提前還款，建議將40萬(wàn)作為理財(cái)性投資，其收益比貸款利息支出高。

房貸提前部分還款利息怎么計(jì)算

部分提前還款后，銀行只會(huì)對(duì)房貸余額進(jìn)行利息收取，即后面計(jì)算利息的本金會(huì)減去已經(jīng)提前還款那部分的金額，再繼續(xù)按合同約定的利率進(jìn)行計(jì)算，不過(guò)如果在提前款時(shí)所在銀行允許客戶對(duì)房貸余額的還款方式進(jìn)行調(diào)整，那么就有可能會(huì)影響總利息的高低。

▲房貸利息計(jì)算的大原則并沒(méi)有因?yàn)槌霈F(xiàn)部分提前還款而改變。

無(wú)論是否提前還款，都不會(huì)改變房貸利息的基本計(jì)算方式。動(dòng)態(tài)的房貸利息是每月收取一次，而這個(gè)利息的計(jì)算基礎(chǔ)就是當(dāng)期剩余的本金，也就是房貸余額。

例如一筆100萬(wàn)的房貸，按等額本息的方式還款30年，以5.39%的利率來(lái)計(jì)算條件，在第一個(gè)月的時(shí)候房貸余額就是100萬(wàn)，那么這個(gè)月的利息就是100萬(wàn)*（5.39%/12）=4491.6元，因?yàn)槊吭略鹿?609元不變，所以這個(gè)月的本金還了1117.4元左右。

而在還第12期的時(shí)候，前面那么多期的本金合計(jì)一共還了13745元，這時(shí)候第12個(gè)月時(shí)本金就剩下986255元，那么這時(shí)候的利息就是這筆錢(qián)在這個(gè)月的利息，計(jì)算得到4429.9元，比第一個(gè)月時(shí)少了61.7元。

這條標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)改變，提前歸還了部分本金只是在執(zhí)行提前還款后使房貸余額減少了，使后面用來(lái)計(jì)算利息的本金跟著減少，但都是按房貸余額來(lái)計(jì)算當(dāng)月的利息，剩余本金多，那么當(dāng)月計(jì)算的利息就會(huì)比較多，反之就會(huì)少，而隨著時(shí)長(zhǎng)的變化，總利息也就會(huì)跟著變化。

▲部分提前還款后會(huì)減少房貸余額的數(shù)目，使利息減少，但總額減少多少要看能否調(diào)整還款方式。

通過(guò)對(duì)上面房貸利息計(jì)算原則的了解，我們可以知道利息的基本計(jì)算方式，而提前部分還款后，本金自然就隨著還款而減少了，利息的計(jì)算基礎(chǔ)也相應(yīng)減少，從而影響到實(shí)際利息的規(guī)模。

比如同樣以上面的房貸條件為例，在第10年的時(shí)候提前還款20萬(wàn)，那么剩余的本金就由原來(lái)第10年的82.3萬(wàn)變成62.3萬(wàn)，利息的計(jì)算基礎(chǔ)就少了20萬(wàn)，那么相應(yīng)的利息就會(huì)有所減少。

●一般來(lái)說(shuō)，銀行都希望提前還款的客戶選擇保持原時(shí)間長(zhǎng)度繼續(xù)還款的方式，這樣可以減少每個(gè)月的還款額，比如上面的例子在第10年提前還款后月供就由5609元降到4207元，還款的總時(shí)間保持不變，30年的期限還了10年以后，剩余時(shí)間是20年，總利息可以減少13萬(wàn)左右。

●而如果房貸所在的銀行允許客戶在提前還款時(shí)選擇保持原有的月供不變，把還款的時(shí)間縮短，那么由于提前還款后每月的利息已經(jīng)減少了，再繼續(xù)保持原來(lái)的月供數(shù)額不變，就等于每月都在往里還比以前更多的本金，那么還款時(shí)間自然不用還那么久，可以比原來(lái)提早了7年多還清房貸。

同時(shí)由于每月還的本金更多，后面剩余本金比按減少月供到4207這種方式遞減得更快，所以后面用來(lái)計(jì)息的本金會(huì)越來(lái)越少，最后總的利息可以減少28.7萬(wàn)左右，比選擇保持期限不變的方式要節(jié)省得更多。

提前還款從靜態(tài)上看可以減少房貸利息的支出，同時(shí)減輕還款的壓力，這是一個(gè)比較明顯的好處，但也不是對(duì)于每一個(gè)人來(lái)說(shuō)都是最好的選擇，如果是資金運(yùn)用能力比較好的人，是可以對(duì)比利息的成本和資金收益之間的大小的。

這里說(shuō)的資金運(yùn)用一般是指可以利用這筆計(jì)劃用于提前還款的資金來(lái)投資的能力，有良好的投資能力的人，可以通過(guò)自己擅長(zhǎng)的投資途徑去獲取超過(guò)房貸利息成本的收益，這樣一來(lái)就不用對(duì)利息過(guò)于糾結(jié)。

但這樣做有一個(gè)前提，就是需要有真正的投資能力，或者相對(duì)安全的投資途徑，否則不但可能無(wú)法獲取到理想的收益，還有可能因此而損失本金，如果是這樣的話，還不如老老實(shí)實(shí)地先還了房貸。

而所謂的通脹影響，普通人需要為現(xiàn)金找到抵御通脹的投資途徑，否則錢(qián)拿在手上還是會(huì)出現(xiàn)貶值的可能，普通的理財(cái)無(wú)法對(duì)抗通脹，也無(wú)法抵消每月計(jì)算利息和每月還款的房貸，在現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)較少可能大漲的背景下拿著現(xiàn)金還真不如提早歸還房貸。

綜上內(nèi)容，房貸的利息以房貸未還的本金作為計(jì)算的基礎(chǔ)，是否進(jìn)行提前還款都不影響這一基本的計(jì)算原則，而提前還款會(huì)減少房貸的本金，從而降低了后面的計(jì)息，但這些減少的利息也可以根據(jù)自己的情況來(lái)對(duì)比，如果有良好的資金收益能力，用準(zhǔn)備提前還款的資金所獲取的收益也許可以蓋過(guò)這些利息成本，但如果缺乏相應(yīng)的能力還是選擇提前還款更妥當(dāng)一些。

我咨詢一下，商貸的房子如果提前還款，利息怎么算啊

房貸提前還款利息會(huì)減少嗎

房貸提前還款利息肯定是會(huì)減少的。像房貸提前還款主要有三種方式：

1、提前全部還清：

如果是提前全部把房貸還清的話，那利息就只會(huì)計(jì)算到還清房貸的那一天，之后的利息不再計(jì)算，利息自然是減少了的。不過(guò)提前全部還清的壓力是很大的。

2、提前部分還款且貸款期限不變：

提前部分還款，不改變貸款期限的話，可以減少每月的還款額，利息自然也會(huì)減少，這種方式能夠減輕還款的負(fù)擔(dān)。

3、提前部分還款并縮短貸款期限：

提前部分還款，同時(shí)縮短貸款期限的話，利息會(huì)減少，而且比起第二種方法會(huì)少得更多，不過(guò)每月的還款額是不變的。

這些人不適合提前還款

1、公積金買(mǎi)房或商貸利率打折買(mǎi)房的人。銀行八折商貸，貸款利率僅為4%左右，公積金貸款利率僅為3.25%。這部分人天生優(yōu)勢(shì)，能吃還則遲還，越遲還享受的優(yōu)惠政策越久，比別人占更多便宜。

2、如果你已經(jīng)還了一多半貸款了，則不建議提前還了。因?yàn)榇蟛糠值谋窘鸷屠⒍急荒氵€上了，這時(shí)提前還已經(jīng)不劃算了，節(jié)省不了多少利息了。還不如把錢(qián)放在手里更踏實(shí)，萬(wàn)一生活中有急用錢(qián)的時(shí)候呢?

3、這一點(diǎn)是針對(duì)投資者的，如果你有更好的投資方式的話，提前還款就相當(dāng)于把自己的流動(dòng)資金套牢了。前提是你的投資回報(bào)一定要比房貸利率高，不然你就是兩邊虧錢(qián)。

加了以上這些內(nèi)容介紹以后，我們可以了解到房貸提前還清，自然利息肯定是會(huì)減少的，而且提前還房貸也有三種方式，大家可以根據(jù)自己不同的需求去選擇，但是還有一些人是不適合提前還款的，就比如說(shuō)使用公積金，貸款利率打折，以及已經(jīng)還貸款還了一半，如果在此時(shí)提前還款的話，非常的不劃算。

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