2024年上半年 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告
發(fā)布時(shí)間：2025-08-18 | 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)載和整理
【新峰半年報(bào)】2024.01.01-2024.06.30
2024年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然持續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，政策托底，土地、新房、二手房市場(chǎng)持續(xù)在低位徘徊，成交量?jī)r(jià)均有下行壓力。
4月、5月、6月國(guó)家及多個(gè)省市均有托底政策出臺(tái)，聚焦存量房去化、優(yōu)化新建住房、盤(pán)活存量土地、保交房等相關(guān)政策，多管齊下，一線(xiàn)城市更是逐步放開(kāi)限購(gòu)區(qū)域，金融信貸方面持續(xù)下調(diào)貸款利率，降低購(gòu)房者門(mén)檻，政策落地后部分核心城市二手房成交率先好轉(zhuǎn)，但新房市場(chǎng)整體尚未明顯改善，政策見(jiàn)效仍需時(shí)間。
大連政策穩(wěn)中有進(jìn)，降低購(gòu)房利率、調(diào)整公積金貸款政策、適時(shí)給予購(gòu)房補(bǔ)貼、“以舊換新”細(xì)則落地、舉行房交會(huì)等舉措，力爭(zhēng)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
上半年二手房在以?xún)r(jià)換量的作用下，成交環(huán)比、同比均上漲，搶占剛需市場(chǎng)；受投資撤場(chǎng)、購(gòu)房者預(yù)期下降、供銷(xiāo)矛盾等因素影響，新房市場(chǎng)半年累計(jì)成交量環(huán)比持續(xù)下降，月度表現(xiàn)雖有波動(dòng)但相對(duì)穩(wěn)定，成交房源面積段結(jié)構(gòu)上移，改善份額持續(xù)上漲；土地市場(chǎng)則受困于目前市場(chǎng)下行壓力、未來(lái)預(yù)期不足，導(dǎo)致供銷(xiāo)雙降，聚焦核心優(yōu)質(zhì)板塊、謹(jǐn)慎遠(yuǎn)郊板塊似乎達(dá)成共識(shí)；房企方面，央企持續(xù)占據(jù)C位，本土房企異軍突起，受困于前幾年的融資問(wèn)題，房企投資規(guī)?？s小，部分房企在大連乃至東北的投資逐漸轉(zhuǎn)移，一方面關(guān)注代建市場(chǎng)，另一方面更傾向于市場(chǎng)潛力大的城市深耕，導(dǎo)致在大連土儲(chǔ)謹(jǐn)慎。
2024年上半年各方具體表現(xiàn)如何，將在本半年報(bào)中詳細(xì)闡述。
宏觀(guān)政策環(huán)境
中央政策基調(diào)保持寬松，側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“去庫(kù)存”
4月政治局會(huì)議以來(lái)，政策側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“去庫(kù)存”。一方面去存量房庫(kù)存，收購(gòu)存量作為保障房；另一方面，通過(guò)盤(pán)活閑置土地、限制土地供應(yīng)（去化周期超過(guò)36個(gè)月禁止供地）。
金融信貸、公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼等多維度發(fā)力，降低購(gòu)房成本
下調(diào)*低首付比旨在降低購(gòu)房門(mén)檻，取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率、LPR降息等，意在減輕居民按揭負(fù)擔(dān)；公積金優(yōu)化涵蓋內(nèi)容包括提高貸款額度、提取支付首付、支付租金、降首付比例、商轉(zhuǎn)公、其他提取情況的調(diào)整等多個(gè)方面；“以舊換新”為購(gòu)房補(bǔ)貼的重要形式，可以縮短舊房出售周期，盡快釋放改善需求、激活改善市場(chǎng)。
大連執(zhí)行*新金融信貸政策，公積金持續(xù)優(yōu)化，多類(lèi)型購(gòu)房補(bǔ)貼，以提振市場(chǎng)信心
大連迅速執(zhí)行“517”金融三條，執(zhí)行*新金融信貸政策，降低購(gòu)房壓力；持續(xù)優(yōu)化公積金，提高貸款額度、還貸能力系數(shù)、月還款能力，并提高青年人、靈活就業(yè)人員的貸款額度；多類(lèi)型購(gòu)房補(bǔ)貼，包括以舊換新、房交會(huì)購(gòu)房補(bǔ)貼等。
城中村改造積極推進(jìn)，多大文旅項(xiàng)目為區(qū)域發(fā)展注入活力
大連城中村改造集中于甘井子區(qū)、金普新區(qū)，其中金普新區(qū)進(jìn)展速度快、動(dòng)遷總量大，將有利于區(qū)域商品住宅的有效去化；多個(gè)文旅項(xiàng)目簽約或啟動(dòng)，主城核心區(qū)、遠(yuǎn)郊及金普新區(qū)均有所涉及，為區(qū)域發(fā)展注入活力。
宏觀(guān)政策環(huán)境-全國(guó)2024上半年
中央政策基調(diào)保持寬松，側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“去庫(kù)存”，盤(pán)活閑置土地
2024年上半年，房地產(chǎn)政策主基調(diào)延續(xù)寬松，4月政治局會(huì)議以來(lái)，政策側(cè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向“去庫(kù)存”。居民信貸政策迎來(lái)史詩(shī)級(jí)利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限。房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立并加速推進(jìn)，白名單項(xiàng)目已獲批近萬(wàn)億融資額度。央行推出再貸款工具支持地方國(guó)資收儲(chǔ)存量商品房。
宏觀(guān)政策環(huán)境-大連歷年主要政策回顧
宏觀(guān)政策環(huán)境-大連2024上半年
公積金貸款、商業(yè)貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼及行業(yè)政策等方面持續(xù)深化調(diào)整，提振市場(chǎng)信心
土地市場(chǎng)
土地成交量筑底，本土房企、城投持續(xù)下場(chǎng)，純市場(chǎng)行為少
2024年上半年居住用地僅成交5宗，受拿地房企特點(diǎn)影響，預(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi)這些成交地塊較難上市；本土房企（英歌石科技）、城投（中山投資發(fā)展、德泰）共摘牌4宗居住用地，純市場(chǎng)行為少。
核心優(yōu)質(zhì)地塊少，性?xún)r(jià)比不高，房企參與積極性低，將導(dǎo)致短期內(nèi)新入市項(xiàng)目持續(xù)減少
2024年上半年主城核心區(qū)域供應(yīng)的優(yōu)質(zhì)地塊少，且綜合性?xún)r(jià)比不高，且在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)處于筑底周期、市場(chǎng)預(yù)期不樂(lè)觀(guān)的情況下，房企參與積極低，諸如沙河口區(qū)西安路機(jī)車(chē)廠(chǎng)改造地塊中止掛牌，將導(dǎo)致短期內(nèi)新入市項(xiàng)目持續(xù)減少。
土地招商推介會(huì)中優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)掛牌將***土地市場(chǎng)活躍度
2024年靠前次土地招商推介會(huì)中除已經(jīng)掛過(guò)牌的西安路機(jī)車(chē)廠(chǎng)改造地塊外，不乏馬欄華潤(rùn)啤酒廠(chǎng)、鉆石灣、34中周邊地塊等核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，此類(lèi)地塊的陸續(xù)掛牌將提高房企參與土拍的積極性、***土地市場(chǎng)的活躍度。
土地市場(chǎng)-總體表現(xiàn)
土地供應(yīng)量、成交量緊縮，成交樓面地價(jià)下降，房企拿地意愿低
土地市場(chǎng)-區(qū)域表現(xiàn)
沙河口區(qū)成交建面*大，高新區(qū)成交宗數(shù)*多。均為底價(jià)成交。
各區(qū)成交：2024年上半年，沙河口區(qū)為成交主力，高、旅兩區(qū)緊隨其后。其中，沙河口區(qū)成交宗地為星海板塊會(huì)展一期改造地塊，高新區(qū)成交成交2宗居住用地（英歌石板塊）和2宗商業(yè)用地（旅順南路、高新中心板塊），金普新區(qū)成交居住用地（金州大黑山板塊）、商業(yè)用地（金石灘板塊）各成交1宗。
成交樓面地價(jià)：均為底價(jià)成交，中山區(qū)樓面地價(jià)低于1.3萬(wàn)元/㎡。高新區(qū)成交主力為英歌石板塊，且商業(yè)用地成交比例大，導(dǎo)致價(jià)格下降。
商品住宅市場(chǎng)
上半年量?jī)r(jià)創(chuàng)新低，年中開(kāi)始逐漸修復(fù)，價(jià)格降幅收窄
供應(yīng)缺口繼續(xù)加大，2024上半年供應(yīng)量?jī)H為近五年平均值的19%，主要因近年來(lái)土地市場(chǎng)低迷所致，低供應(yīng)導(dǎo)致低銷(xiāo)量；月度銷(xiāo)量年初低位波動(dòng)，但3月起勢(shì)后走勢(shì)逐漸平穩(wěn)，4-5月迎來(lái)“小陽(yáng)春”，銷(xiāo)量較年初有較大起色；量?jī)r(jià)繼續(xù)下行并創(chuàng)近年來(lái)新低。以?xún)r(jià)換量主旋律不變，但降價(jià)幅度近兩年逐漸收窄，價(jià)格接近觸底；年中價(jià)格因產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整原因，明顯高于年初價(jià)格。
改善撐起基本面，產(chǎn)品品質(zhì)增強(qiáng)
100㎡以上產(chǎn)品供、銷(xiāo)兩端均明顯放大。供應(yīng)端2024上半年占比70%，增長(zhǎng)27個(gè)百分點(diǎn)，尤其是120㎡以上產(chǎn)品，中山區(qū)高端項(xiàng)目扎堆入市；銷(xiāo)售端占比49%，增長(zhǎng)8個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)筑底期靠改善撐起基本面，對(duì)剛需影響相對(duì)較大；當(dāng)前市場(chǎng)和政策形勢(shì)下，改善置業(yè)需求呈現(xiàn)出品質(zhì)訴求增強(qiáng)、保值訴求增強(qiáng)、得房率訴求增強(qiáng)、產(chǎn)品創(chuàng)新力增強(qiáng)、大戶(hù)型訴求增強(qiáng)等特點(diǎn)。需求變化、市場(chǎng)變化、政策變化等多因素共同推動(dòng)房企對(duì)產(chǎn)品的加速升級(jí)。
新房市場(chǎng)受二手房市場(chǎng)掣肘，新房拐點(diǎn)將在二手房掛牌價(jià)止跌后
2024年上半年一二手比為0.28，為近五年新低。二手住宅在區(qū)位、價(jià)格、交房等方面優(yōu)于部分新房項(xiàng)目，尤其在價(jià)格方面自2023年起很多板塊已經(jīng)扭轉(zhuǎn)一二手價(jià)格倒掛的局面，剛需購(gòu)房者流向二手住宅毋庸置疑。二手房目前價(jià)格仍有下降空間，預(yù)計(jì)當(dāng)掛牌價(jià)格止跌企穩(wěn)時(shí)，部分剛需購(gòu)房者將轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，屆時(shí)新房市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)拐點(diǎn)。
安全邊界向主城核心區(qū)域收縮
在2024年上半年降價(jià)保量的市場(chǎng)環(huán)境下，中山區(qū)整體呈量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，其中主力為高端改善板塊東港、寺兒溝。
點(diǎn)狀供應(yīng)，核心熱點(diǎn)成交，價(jià)格階梯狀擴(kuò)散
主城區(qū)供應(yīng)多分布于核心區(qū)域，中山區(qū)集中于東港、寺兒溝板塊，甘區(qū)則以泉水為主；新城區(qū)則以熱點(diǎn)板塊補(bǔ)貨為主；銷(xiāo)售方面泉水板塊為靠前梯隊(duì)，高新中心、東港緊隨其后；新城主銷(xiāo)仍為北九里、小窯灣，但容量腰斬；銷(xiāo)售均價(jià)以主城核心為高位，逐漸向外遞減，甘、高兩區(qū)熱點(diǎn)板塊價(jià)格也處于相對(duì)高位，新城區(qū)價(jià)格梯度相對(duì)較小。
居住式公寓市場(chǎng)遇冷，銷(xiāo)量創(chuàng)新低
進(jìn)入2023年后，市場(chǎng)整體均價(jià)已基本保持底部震蕩。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下價(jià)格下探空間有限，公寓產(chǎn)品失去了支撐銷(xiāo)量的核心動(dòng)力。同時(shí)，中山區(qū)多個(gè)改善類(lèi)住宅在售，居住式公寓不再是首選，導(dǎo)致2024年上半年公寓市場(chǎng)銷(xiāo)量同比下降52%。存量高且同質(zhì)化嚴(yán)重導(dǎo)致公寓賣(mài)點(diǎn)硬傷暴露，客戶(hù)對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期大幅降低。
商品住宅市場(chǎng)-供銷(xiāo)走勢(shì)
銷(xiāo)量再次墊底，價(jià)格受高價(jià)區(qū)域帶動(dòng)持續(xù)走高
銷(xiāo)售量表現(xiàn)：購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力不足，銷(xiāo)量持續(xù)筑底，為近五年*低。
銷(xiāo)售價(jià)格表現(xiàn)：銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)提升，區(qū)域銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)變化增長(zhǎng)主要原因，主要是高價(jià)區(qū)域中、高兩區(qū)市場(chǎng)份額穩(wěn)中有升，甘、金兩區(qū)市場(chǎng)份額大幅下降。
供應(yīng)及銷(xiāo)售主力面積均擴(kuò)大，改善屬性加強(qiáng)
供應(yīng)結(jié)構(gòu)：主力面積段明顯擴(kuò)大。120-140㎡占比30%，躍升靠前，主要受中山區(qū)東港、寺兒溝板塊高端新項(xiàng)目集中入市帶動(dòng)，受此影響，140㎡以上產(chǎn)品占比也有明顯增長(zhǎng)；100-120㎡降為次主力，占比24%，呈減少趨勢(shì)，集中在金州北九里、泉水、大連灣、高新中心板塊里，洋房為主。
銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)：100-120㎡主力地位加強(qiáng)，占比增加至28%，集中在泉水、開(kāi)發(fā)區(qū)小窯灣、高新中心等板塊，洋房為主；80-90㎡、90-100㎡、80㎡以下和120-140㎡同處第二梯隊(duì)，占比15%-20%之間；整體來(lái)看，100-140㎡產(chǎn)品在近五年占比增長(zhǎng)明顯。
金甘兩區(qū)市場(chǎng)份額達(dá)到7成，安全邊界向主城核心區(qū)域收縮，中山區(qū)為較早表現(xiàn)亮眼區(qū)域
新增供應(yīng)：主力區(qū)域?yàn)橹猩絽^(qū)，同比大幅上漲，其他區(qū)域不同程度下探，其中甘區(qū)下滑超3成，已為下滑*小區(qū)域。
銷(xiāo)售面積：除中山外，其他區(qū)域同比下降。金普新區(qū)為絕對(duì)主力，市場(chǎng)份額41%（-5%），熱點(diǎn)板塊北九里、小窯灣容量腰斬；甘區(qū)市場(chǎng)份額29%（+2%），泉水為銷(xiāo)冠板塊；中山區(qū)為較早同比增長(zhǎng)區(qū)域，份額16%（+4%），其份額增長(zhǎng)幅度為各區(qū)之首。
銷(xiāo)售價(jià)格：降價(jià)為24年上半年主旋律，沙、甘、高三區(qū)同比降幅超15%；中山區(qū)受東港、寺兒溝改善項(xiàng)目拉升區(qū)域均價(jià)，同比上漲6%；金普、旅順作為價(jià)格洼地，均價(jià)持續(xù)下探。
普宅市占率超6成，商業(yè)市占率反超公寓產(chǎn)品；各產(chǎn)品類(lèi)型銷(xiāo)量同比均有不同程度下降
普宅市場(chǎng)：供銷(xiāo)價(jià)為近年來(lái)新低，供應(yīng)量銳減，同比下降41%。銷(xiāo)售量同比下降31%，均價(jià)降幅*小。
別墅市場(chǎng)：金普新區(qū)供應(yīng)為主，新增供應(yīng)同比增長(zhǎng)72%。
公寓市場(chǎng)：2021年下半年公寓價(jià)格集中跳水、均價(jià)下滑。目前價(jià)格下降空間有限，均價(jià)保持低位運(yùn)行。
商業(yè)市場(chǎng)：新增供應(yīng)提升，均價(jià)依舊繼續(xù)下探，同比下降18%。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)：持續(xù)無(wú)供應(yīng)，量?jī)r(jià)均有下降。
普宅市場(chǎng)以主城區(qū)為主導(dǎo)；TOP10公寓、別墅市占率超半成以上；TOP10上榜門(mén)檻同比均有降低
普宅TOP10中，主城五區(qū)項(xiàng)目占9席，其中甘井子區(qū)占4席，中山區(qū)占3席；TOP10累計(jì)銷(xiāo)售金額為32.71億元，市占率為39%。普宅上榜門(mén)檻為2.07億元。
別墅TOP10中，金普新區(qū)占5席，甘、旅各占2席；TOP10累計(jì)銷(xiāo)售金額為7.18億元，市占率為59%。上榜門(mén)檻為0.29億元。
公寓TOP10中，東港板塊為絕對(duì)主導(dǎo)，甘區(qū)占2席；TOP10累計(jì)銷(xiāo)售金額為10.48億元，市占率高達(dá)66%。上榜門(mén)檻為0.32億元。
二手住宅市場(chǎng)-成交走勢(shì)
二手住宅成交量有所回升，一二手比走低
2024年上半年二手住宅成交售101萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)18%；一二手比0.28，持續(xù)走低。二手住宅市場(chǎng)在3月分迎來(lái)大幅度增長(zhǎng)，主要是由于掛牌價(jià)格的大幅下降，部分首置客戶(hù)擇機(jī)購(gòu)買(mǎi)。另一方面，新房在售項(xiàng)目少，滿(mǎn)足剛需剛改購(gòu)房者的新房項(xiàng)目與掛牌二手住宅項(xiàng)目相比，在區(qū)位、配套、交房時(shí)間等方面優(yōu)勢(shì)并不突出。
二手住宅市場(chǎng)-區(qū)域表現(xiàn)
3月份起各區(qū)二手住宅成交量有起色，甘井子區(qū)為四區(qū)二手住宅成交主力區(qū)域
各區(qū)二手住宅成交量有起色，甘井子區(qū)為四區(qū)二手住宅成交主力區(qū)域，市場(chǎng)份額為46%。
成交面積同比：各區(qū)二手住宅成交量均有所增長(zhǎng)，其中中山區(qū)增幅*大，由于中山區(qū)在售項(xiàng)目少、且以東港板塊高端改善的高價(jià)項(xiàng)目為主，使得較低購(gòu)買(mǎi)力的進(jìn)入二手住宅市場(chǎng)；西崗區(qū)、沙河口區(qū)同比增長(zhǎng)幅度均為14%，與中山區(qū)情況基本相同；甘井子區(qū)成交面積持平，新房項(xiàng)目持續(xù)以?xún)r(jià)換量對(duì)購(gòu)房者有一定的吸引力。
成交套均面積：中山區(qū)套均成交面積較大，中山區(qū)次新房成交量增大影響。西崗區(qū)以老舊小區(qū)成交為主，導(dǎo)致成交套均面積*小。
房企市場(chǎng)表現(xiàn)
中海“連莊”，本土房企補(bǔ)位，聚集度持續(xù)提高，銷(xiāo)額降級(jí)，入榜門(mén)檻創(chuàng)新低
中海、保利、綠城銷(xiāo)額前三甲，但銷(xiāo)額均有降級(jí)；
TOP10房企中，一線(xiàn)品牌房企比重大，品牌效應(yīng)凸顯；
TOP10房企占比創(chuàng)新高，房企銷(xiāo)額/入榜門(mén)檻創(chuàng)近年來(lái)新低；近兩年部分品牌房企無(wú)后續(xù)開(kāi)發(fā)導(dǎo)致缺位，本土房企機(jī)會(huì)補(bǔ)位。
多數(shù)房企“按兵不動(dòng)”，聚焦核心優(yōu)質(zhì)、高性?xún)r(jià)比地塊；本土房企土儲(chǔ)“黑馬”
在樓市政策托底及市場(chǎng)信心逐步修復(fù)的背景下，企業(yè)資金壓力未得到實(shí)質(zhì)性緩解，短期房企投資態(tài)度持續(xù)表現(xiàn)謹(jǐn)慎；
“以銷(xiāo)定投”的策略下，一線(xiàn)品牌房企土儲(chǔ)仍表現(xiàn)謹(jǐn)慎，聚焦核心優(yōu)質(zhì)、高性?xún)r(jià)比板塊，遠(yuǎn)郊板塊投資走弱；
頭部房企總存量下降，但仍具優(yōu)勢(shì)；本土房企逐漸成為土儲(chǔ)“黑馬”。
房企推盤(pán)低位，新盤(pán)入市謹(jǐn)慎
房企整體推盤(pán)仍表現(xiàn)低位，第二季度房企推盤(pán)積極性穩(wěn)中有升，轉(zhuǎn)化較好；
經(jīng)過(guò)近5年房企洗牌，頭部品牌房企優(yōu)勢(shì)凸顯，“狼多肉少”競(jìng)爭(zhēng)加劇，營(yíng)銷(xiāo)多樣破局成為必然。
房企市場(chǎng)表現(xiàn)-大事記
頭部品牌房企為營(yíng)銷(xiāo)主力，新盤(pán)/新品推廣密集，5-6月*為密集
2024年上半年各類(lèi)大型營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)數(shù)量減少，較2023年同期(47次)下降34%，頭部房企為主導(dǎo)。
3月起勢(shì)，5-6月為緊密期，以頭部房企為主，案名發(fā)布/臨售或外展開(kāi)放/營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放/示范區(qū)開(kāi)放/樣板間開(kāi)放/園林開(kāi)放等類(lèi)型全面。
房企市市場(chǎng)表現(xiàn)-市占率
房企銷(xiāo)售聚合度連續(xù)提升；土地市場(chǎng)持續(xù)低溫，頭部房企土儲(chǔ)意愿不強(qiáng)
自2022年以來(lái)，大連前十房企銷(xiāo)售面積所占市場(chǎng)份額持續(xù)穩(wěn)定增漲。2024上半年前十房企占比54%，歷年*高，品牌房企量?jī)r(jià)主導(dǎo)；但從絕對(duì)值來(lái)看，銷(xiāo)售面積降幅超過(guò)3成。2024年上半年土拍市場(chǎng)低溫運(yùn)行，共成交10宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中5宗居住用地，均底價(jià)成交；一線(xiàn)品牌房企成交1宗商業(yè)用地，為華潤(rùn)萬(wàn)象城商業(yè)用地，體量17萬(wàn)㎡；其余用地均以本土房企或城投背景房企摘牌。
2024年上半年3-4月品牌房企促銷(xiāo)跑量，5月信貸調(diào)整，疊加非典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格破底，6月年中沖刺，上半年全市商品住宅月均銷(xiāo)量維持在12-13萬(wàn)㎡，低位平穩(wěn)運(yùn)行。
在樓市政策托底及市場(chǎng)信心逐步修復(fù)的背景下，下半年房企投資力度持續(xù)放緩；但在“以銷(xiāo)定投”的策略下，一線(xiàn)品牌房企土儲(chǔ)仍表現(xiàn)謹(jǐn)慎，聚焦核心優(yōu)質(zhì)、高性?xún)r(jià)比板塊，遠(yuǎn)郊板塊投資力度走弱。
房企市場(chǎng)表現(xiàn)-庫(kù)存量
總存量較大的是保利、華潤(rùn)、綠城；中連、金灣、光伸等本土房企未上市存量超過(guò)30萬(wàn)㎡
目前，保利、華潤(rùn)、綠城土地儲(chǔ)備量較大（80萬(wàn)㎡以上），大華、中連次之（60-80萬(wàn)㎡），中海、遠(yuǎn)洋、金灣、億達(dá)、金地等房企土地儲(chǔ)備處于中等水平（40-60萬(wàn)㎡），萬(wàn)科、光伸等房企土地儲(chǔ)備量*少（不足40萬(wàn)㎡）。
品牌房企中，一級(jí)市場(chǎng)摘牌1宗商業(yè)用地，即華潤(rùn)摘得星海會(huì)展一期改造地塊，建面17萬(wàn)㎡，投資額7.25億元，建設(shè)華潤(rùn)萬(wàn)象城，預(yù)計(jì)2028年開(kāi)業(yè)。品牌房企中，3個(gè)新項(xiàng)目入市，為大華紫悅府、保利東港天珺、華潤(rùn)東港瑞府。
房企銷(xiāo)售排行-七區(qū)操盤(pán)口徑
2024年下半年展望
政策方面:上半年大連在公積金貸款、“賣(mài)舊買(mǎi)新”、購(gòu)房補(bǔ)貼等方面多管齊下，以政策為依托，力爭(zhēng)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。下半年預(yù)計(jì)政策會(huì)集中在存量新房方面發(fā)力，降低庫(kù)存。具體表現(xiàn)在“賣(mài)舊買(mǎi)新”、保障房、購(gòu)房補(bǔ)貼、城中村改造等方面落地更多細(xì)則。
土地方面:上半年土地市場(chǎng)表現(xiàn)一般，供銷(xiāo)價(jià)均有所下降。下半年預(yù)計(jì)土地方面動(dòng)作較多，在土地供銷(xiāo)規(guī)模和宗數(shù)上將有所突破，保障新房市場(chǎng)新增供應(yīng)的良性循環(huán)。促進(jìn)已摘牌未開(kāi)發(fā)的閑置、已終止掛牌及流拍的土地再次入市，通過(guò)合理調(diào)整土地的用途、規(guī)劃條件、價(jià)格等，將促進(jìn)土地重新掛牌成交，同時(shí)，土地招商推介會(huì)中的優(yōu)質(zhì)地塊下半年有望掛牌入市。
新房方面:上半年二手住宅市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量且同環(huán)比上漲，新房市場(chǎng)半年累計(jì)成交量環(huán)比持續(xù)下降。下半年預(yù)計(jì)供應(yīng)量方面依然不足，主要原因在于過(guò)去兩年新增土地量有限、新增入市項(xiàng)目有限、在售項(xiàng)目加推量不足。下半年快速走量項(xiàng)目減少，總體去化量將保持低位，不排除還會(huì)出現(xiàn)個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)的現(xiàn)象，雖受影響但整體均價(jià)降幅將會(huì)持續(xù)收窄，價(jià)格將逐步企穩(wěn)。
產(chǎn)品方面:從上半年的供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需比例逐步收縮，改善尤其是大面積的高端改善占比進(jìn)一步放大。預(yù)計(jì)下半年改善產(chǎn)品將繼續(xù)占據(jù)主流，且有占比擴(kuò)大的可能。剛需購(gòu)房者受市場(chǎng)下行影響明顯，預(yù)期不足，觀(guān)望且不敢出手，加之有二手住宅入市分流新房市場(chǎng)，未來(lái)剛需占比有繼續(xù)縮小的可能，但隨著市場(chǎng)企穩(wěn)或有所改觀(guān)。此外，公寓及商辦產(chǎn)品由于目前市場(chǎng)環(huán)境下行，購(gòu)房成本高，投資撤離等因素，下半年聲音預(yù)計(jì)依然較弱。