全面認(rèn)識(shí)房貸證券化

發(fā)布時(shí)間：2025-08-18 | 來源：互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)載和整理

日前央行和銀監(jiān)會(huì)在聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中表示，鼓勵(lì)銀行通過發(fā)行MBS和期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等籌集資金以增加貸款投放。據(jù)了解，目前已在交通銀行、招商銀行等多家商業(yè)銀行內(nèi)部開展房貸證券化業(yè)務(wù)調(diào)研，但尚未有具體的推出時(shí)間表。那么，監(jiān)管層為何要重啟房貸證券化？當(dāng)前我國(guó)重啟房貸證券化存在哪些障礙？怎樣才能啟動(dòng)房貸證券化？為此，日前記者專訪了復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授，他認(rèn)為，要推進(jìn)住房證券化，需總結(jié)建設(shè)銀行等單位前幾年試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，結(jié)合國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，逐步形成適合我國(guó)國(guó)情的一套制度和規(guī)則。還要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，使這一業(yè)務(wù)一開始就具有一個(gè)可靠、穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

記者：當(dāng)前央行、銀監(jiān)會(huì)要重啟房貸證券化的背景是什么？

尹伯成：這既與我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)有關(guān)，也與我國(guó)要進(jìn)一步推進(jìn)市場(chǎng)化改革過程中必須進(jìn)行的金融創(chuàng)新有關(guān)。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)看，今年以來我國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)增速放緩、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛、前期***政策消化的“三期疊加”時(shí)期，房地產(chǎn)也逐步進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，成交量日益萎縮，房?jī)r(jià)也停止上升，一些城市供過于求矛盾越來越嚴(yán)重，盡管紛紛放棄限購，但是市場(chǎng)還是難以啟動(dòng)，因?yàn)榫用褓I房不但要愿意購買，還要能夠購買。能夠購買的關(guān)鍵之一是銀行信貸支持。于是央行又出臺(tái)一些政策措施，包括降低利率和首付等?？墒巧虡I(yè)銀行在住房按揭貸款上并不積極，一方面因?yàn)榉抠J收益不高，還有風(fēng)險(xiǎn)；另一方面因?yàn)橘Y金市場(chǎng)緊張，受到存貸比約束，銀行也拿不出多少錢來搞房貸。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及上下游60多個(gè)行業(yè)，樓市上不去，不僅影響這個(gè)行業(yè)本身，也影響地方***土地財(cái)政收入，甚至影響整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)，影響社會(huì)就業(yè)，影響經(jīng)濟(jì)改革和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整能否有一個(gè)穩(wěn)定的環(huán)境。因此，必須設(shè)法幫助商業(yè)銀行突破存貸比約束來解決可貸資金問題，同時(shí)幫助銀行降低房貸風(fēng)險(xiǎn)，以提高他們房貸的積極性，而房地產(chǎn)貸款證券化正好能在這些方面發(fā)揮作用。同時(shí)，推進(jìn)房地產(chǎn)貸款證券化也是金融創(chuàng)新的需要。正是在這樣的背景下，央行、銀監(jiān)會(huì)才想重啟房貸證券化。

記者：請(qǐng)您談?wù)勍七M(jìn)房貸證券化究竟有哪些積極作用？

尹伯成：推進(jìn)房貸證券化的好處從道理上說主要有四個(gè)方面：

一是可以有效地盤活已經(jīng)存在于商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表中的個(gè)人住房貸款類資產(chǎn)，將這部分資產(chǎn)以證券化的方式移出表外，釋放銀行的貸款能力。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)存的個(gè)人住房貸款余額大約有10萬多億元，如果能夠有二分之一證券化，就有5萬多億銀行信貸資產(chǎn)釋放出來。

二是有利于降低商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)20年到30年，一般又以分期支付的方式償還，而銀行的負(fù)債基本上是各項(xiàng)存款，其中絕大部分是5年期以下的定期和活期存款。這種“短存長(zhǎng)貸”的結(jié)構(gòu)性矛盾有可能使銀行陷入流動(dòng)性嚴(yán)重不足的困境。通過住房抵押貸款證券化，不僅可增強(qiáng)銀行流動(dòng)性能力，還可以將集中在銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者，實(shí)現(xiàn)銀行風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化。

三是有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力并提高資本充足比率。房貸證券化后，銀行不僅可以對(duì)已證券化的住房抵押貸款繼續(xù)收回相關(guān)費(fèi)用，還能作為證券包銷商和銷售服務(wù)商收取一定手續(xù)費(fèi)，使銀行的收入突破傳統(tǒng)存貸款利差局限，有新的收入來源，且不反映在銀行資產(chǎn)負(fù)債表上。由于住房抵押貸款證券化使一部分資產(chǎn)從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中移出，因而可提高銀行的資本充足率，增強(qiáng)銀行的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。

四是有利于銀行突破存貸比的約束，增強(qiáng)貸款能力，活躍樓市。住房貸款證券化后，房貸資產(chǎn)只是在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中停留一段時(shí)間，很快會(huì)被移出表外。這樣業(yè)務(wù)做得越多，銀行收到的手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)就會(huì)越多。這就相當(dāng)于把個(gè)人住房貸款從高資本消耗的貸款業(yè)務(wù)變成了中間業(yè)務(wù)，這大大增強(qiáng)了商業(yè)銀行辦理這類業(yè)務(wù)的動(dòng)力，讓我國(guó)樓市有更充裕資金進(jìn)入，使得房貸容易，購房需求旺盛，推動(dòng)整個(gè)樓市成交量上去。

記者：既然房貸證券化的好處眾多，為什么我國(guó)的住房貸款證券化發(fā)展步伐如此緩慢呢？

尹伯成：目前我國(guó)房貸證券化陷入了“只聽樓梯響，不見人下來”的局面，原因是多方面的。有人認(rèn)為是受了前幾年美國(guó)次貸危機(jī)的驚嚇，覺得西方世界爆發(fā)這一場(chǎng)由次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)就是房貸證券化惹的禍，因此還是不搞為好。

實(shí)際上，中國(guó)的住房貸款與美國(guó)當(dāng)年的房貸情況并不一樣。他們房貸可以零首付，我國(guó)這些年來就是首套購房也要首付20%~30%。美國(guó)人買房貸款時(shí)沒有像我國(guó)那樣嚴(yán)格的資格審查。因此，美國(guó)會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)，我國(guó)就不一定會(huì)。多年來，在商業(yè)銀行人士眼里，住房貸款不僅不是什么“次貸”或者說“垃圾貸款”，而是香餑餑的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此根本就不存在要通過證券化來轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險(xiǎn)的問題。再說前幾年整個(gè)社會(huì)總體上不是資金緊張而是流動(dòng)性過剩，因此也不存在要通過房貸證券化來挪騰資金的壓力。還有，住房貸款的利差本來就不大，銀行也實(shí)在切不出多少利益來給受托機(jī)構(gòu)。就目前我國(guó)的情況看，房貸證券化推廣還有一個(gè)重要問題是住房抵押貸款的期限較長(zhǎng)（普遍長(zhǎng)達(dá)20年至30年），利率較低（一般在年化6%到8%）。這必然導(dǎo)致依照其抵押發(fā)行的證券產(chǎn)品收益率更低。而且個(gè)人住房貸款絕大部分都是等額本息還款方式，且可提前還款，這就要求在裝入資產(chǎn)池后必須進(jìn)行分級(jí)處理，才能打包出穩(wěn)定長(zhǎng)期的證券資產(chǎn)。

同時(shí)，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，也需要通過分級(jí)的手段，對(duì)優(yōu)先級(jí)進(jìn)行增信處理。再加上銀行必須保留的手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)，就使得真正在市場(chǎng)上能夠公開發(fā)售的長(zhǎng)期房貸證券利率不會(huì)很高。而目前銀行的理財(cái)產(chǎn)品，期限都在半年期以內(nèi)，利率高達(dá)年化4%~6%。然而，作為房貸基礎(chǔ)性產(chǎn)品的個(gè)人購房貸款利率就算平均能達(dá)到7%，其產(chǎn)生的抵押證券在銀行和次級(jí)持有者分享收益和分?jǐn)偛僮鞒杀竞螅找媛誓軌蜻_(dá)到年化5.5%就相當(dāng)不錯(cuò)了，與現(xiàn)行的銀行理財(cái)產(chǎn)品相比，不會(huì)有任何競(jìng)爭(zhēng)力，而它的期限至少是10年或者更長(zhǎng)。這樣的證券有誰肯來買？

記者：這樣看來，目前我國(guó)要推出房貸證券化確實(shí)難度不小。但房貸證券畢竟是個(gè)好產(chǎn)品，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)都有好處。那么應(yīng)當(dāng)如何推進(jìn)我國(guó)的房貸證券化呢？

尹伯成：關(guān)于房貸證券化問題，許多專家已經(jīng)做了不少分析和研究，尤其是針對(duì)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，包括如何將房貸資產(chǎn)匯集重組成群，進(jìn)行擔(dān)保或信用增級(jí)；如何選擇合適的發(fā)起人；如何完善房貸一級(jí)市場(chǎng)；如何建立健全房貸的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，建立完善規(guī)范的、具有市場(chǎng)影響力的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、完善信用評(píng)級(jí)規(guī)則體系；如何分階段推出不同品種的房貸證券；如何解決機(jī)構(gòu)投資者缺位問題；如何創(chuàng)造相關(guān)的法律配套環(huán)境等。這些研究和建議對(duì)推出我國(guó)的住房貸款證券化都很有參考價(jià)值。但是，就如何根據(jù)目前情況真正能推進(jìn)住房證券化，有以下幾件事是一定要做的。

第一，切切實(shí)實(shí)研究一下阻礙我國(guó)當(dāng)前推進(jìn)MBS的究竟有哪些因素，化解這些障礙因素的關(guān)鍵又是什么。

第二，認(rèn)認(rèn)真真總結(jié)一下建設(shè)銀行等幾個(gè)單位前幾年試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有哪些經(jīng)驗(yàn)可以作為下一步推進(jìn)的參考，再對(duì)比國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步形成適合我國(guó)國(guó)情的一套制度和規(guī)則。

第三，從一開始就必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。房貸證券化本質(zhì)上是把借款的鏈條拉長(zhǎng)，實(shí)際借款人和投資的債權(quán)人處在這根鏈條的兩端，他們之間不會(huì)直接了解到對(duì)方的實(shí)際信息。這就使貸款銀行變成中介角色后，可能降低對(duì)貸款審批標(biāo)準(zhǔn)。所以要保證房貸證券化的質(zhì)量，就必須要從源頭上嚴(yán)格監(jiān)管貸款銀行，使我國(guó)的證房貸證券化一開始就具有一個(gè)可靠、穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

推進(jìn)房貸證券化的益處：

可以有效地盤活商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款類資產(chǎn)，將這部分資產(chǎn)以證券化的方式移出表外，釋放銀行的貸款能力；

可以增強(qiáng)銀行流動(dòng)性，將集中在銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者，實(shí)現(xiàn)銀行風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化。

有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力并提高資本充足比率；

有利于銀行突破存貸比的約束，增強(qiáng)貸款能力，活躍樓市。