房貸計(jì)算器最新2012(房貸計(jì)算器的計(jì)算公式是什么)

發(fā)布時(shí)間：2025-08-18 | 來源：互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)載和整理

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房貸月供銀行計(jì)算的和房貸計(jì)算器算出來的金額不一樣

作為一個(gè)金融財(cái)經(jīng)人員，經(jīng)常會(huì)被問到貸款類的問題。這里做一個(gè)解釋。

一般來說，房貸月供的計(jì)算，銀行和房貸計(jì)算器之間不會(huì)有什么差異，都是系統(tǒng)模式自動(dòng)提取出。如果出現(xiàn)了金額不一樣，可能存在以下情況：

1、貸款利率不一致。一般來說，房貸計(jì)算器如果沒有手工調(diào)整，是以基準(zhǔn)利率來計(jì)算；而銀行還貸金額是隨著基準(zhǔn)利率浮動(dòng)的，隨時(shí)都在根據(jù)每個(gè)人的不同情況而變化。所以，有可能在銀行那里的貸款批準(zhǔn)合同里，你的購房利率調(diào)整了，而你還按照自己原來認(rèn)為的那個(gè)利率計(jì)算。

2、基準(zhǔn)利率變化。對(duì)于房貸計(jì)算器來說，一般計(jì)算的是當(dāng)下預(yù)估的結(jié)果，并不預(yù)示著未來的歸還本息。比如現(xiàn)在的5年期以上的基準(zhǔn)利率是4.9%，若年底央行加息后，將利率調(diào)整為5.5%，那么在銀行這里，貸款的利率則以5.5%為基準(zhǔn)上下浮動(dòng)來計(jì)算月供金額。這也就產(chǎn)生了不同。

3、不同銀行間的差異。目前銀行利率已經(jīng)逐步市場(chǎng)化，各銀行之間的貸款利率都有所差異，比如中國銀行對(duì)滿足條件的首套房購房者的利率要求是基準(zhǔn)上浮10-15%，而平安銀行對(duì)相同的客戶利率要求可能是20-25%

當(dāng)然，也不排除在二者計(jì)算方面，存在還款方式不同、還款時(shí)間不同等原因所造成的金額不一致。總之，最終的額度一般還是以銀行計(jì)算為主，畢竟它更了解你的個(gè)人情況和信用狀況。

房貸計(jì)算器的計(jì)算公式是什么

這個(gè)我是賣房的，但是也不知道怎么算，以前銀行給一張利率表一萬貸1，5，15，20年的月供分別是多少，然后貸多少萬用多少一乘就行，銀行里也是用這個(gè)表算，至于你想要的公式還真的是不知道??

房貸已還5年，為什么現(xiàn)在每月還的房貸和房貸計(jì)算器上面的金額不一樣呢

為了規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，五年以上貸款一般采用浮動(dòng)利率。如果房貸還款在五年以上，那么一般為浮動(dòng)利率，會(huì)隨基準(zhǔn)利率的變化而變化，而五年以來調(diào)了六次基準(zhǔn)利率，如下圖。

很多人會(huì)被房貸計(jì)算器，或被房產(chǎn)銷售員所誤導(dǎo)，認(rèn)為貸款每月歸還的本息都是一樣（等額本息），或是房貸計(jì)算器的計(jì)算結(jié)果（等額本金）。其實(shí)不是的，房貸計(jì)算器計(jì)算結(jié)果僅供參考，是以目前利率下計(jì)算的預(yù)估結(jié)果，并不預(yù)示未來歸還本息。

比如當(dāng)下貸款沒有上浮為4.9%（五年以上期限基準(zhǔn)利率），如今年央行進(jìn)行加息，將五年以上貸款利率調(diào)整為5%，那么明年的1月1日起，貸款者則以5%的利率計(jì)算月供金額。

所以，購房者需要特別注意上浮利率，因?yàn)檫@個(gè)上浮的比例不會(huì)隨基準(zhǔn)利率的變化而變化。比如如今房貸上浮30%，貸款利率為4.9%*130%=6.37%，可能覺得沒什么。但是如果央行進(jìn)行加息，基準(zhǔn)利率調(diào)到6%（甚至更高），而這30%的比例不變，那么貸款利率將是6%*130%=7.8%，這就要考慮還不還得起的問題了。

如果已還5年，那么購房貸款應(yīng)當(dāng)在2013年，當(dāng)時(shí)五年以上實(shí)行的基準(zhǔn)利率為6.55%。而在2014年進(jìn)行了一次降息，在2015年1月1日起房貸月供需重新計(jì)算，得以6.15%計(jì)算（貸款利率不上浮不打折的情況下，下同）。

2015年一整年都得以6.15%的計(jì)算，不管2015年降了五次息，因?yàn)榻迪⒁降诙瓴艑?shí)行。因此，2015年的五次降息以后五年期以上期限利率調(diào)整為4.9%，那么在2016年1月1日起則以4.9%貸款利率計(jì)算房貸月供了。

因此，所還本金和利息并不等于購房時(shí)房貸計(jì)算器的計(jì)算結(jié)果，但是在某一年，或基準(zhǔn)利率不變的情況下，月供至少會(huì)保持一年不變的情況（降息或加息要第二年才實(shí)行）。而如果閣下每個(gè)月還的房貸與房貸計(jì)算器不一樣，那么選擇的應(yīng)當(dāng)是等額本金還款，其本身每個(gè)月還款金額都不一樣?；鶞?zhǔn)利率只要一次調(diào)整，卻未用新的基準(zhǔn)利率計(jì)算，相較于原先的計(jì)算結(jié)果每個(gè)月就不一樣了。

基準(zhǔn)利率調(diào)整后怎么還款呢？假如2013年房貸100萬，分30年等額本息還，在銀行不上浮和不打折的情況下計(jì)算月供。那么在2013年和2014年，每個(gè)月應(yīng)還還6353.6元，如上圖。

在還了24期以后，2015年1月1日以實(shí)行6.15%計(jì)算，而其剩余本金為977109.35元，那么則以新的基準(zhǔn)利率計(jì)算，則以剩余本金作為總金額，貸款期限為28年進(jìn)行計(jì)算月供。

同理，在2016年得以實(shí)行的4.9%來計(jì)算剩余本金和剩余期限。總而言之，每個(gè)月的利息等于逐月剩余本金*房貸利率/12。

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