為什么不建議買法拍房？注意事項和風(fēng)險有哪些？ 為什么不能買法拍房舉例
發(fā)布時間：2025-08-18 | 來源：互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)載和整理
為什么不建議買法拍房?
你要清楚什么是法拍房，即“法院拍賣房產(chǎn)”，是被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋 。當(dāng)債務(wù)人(業(yè)主)無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時，而被債權(quán)人經(jīng)司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權(quán)。而在過程中進行拍賣的房子就是法拍房。
那么為什么不建議買呢
1、看房不方便：法院通常只對房屋進行簡單描述，很可能會碰到存在瑕疵的房產(chǎn)，并且所有稅費均要買家承擔(dān)。
2、不能貸款：法拍房只能全款，一次性付清，而且要求付款時間短，就這一點就攔住了很多想購買法拍房的人。
3、收房難：對于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過戶手續(xù)后的房屋交付工作，需要自行解決，實踐中可能出現(xiàn)收房難的問題;比如，房屋里面有租戶，我國一直執(zhí)行的是買賣不過租戶。不管房子如何買賣，租戶的合同都要按期執(zhí)行。還有就是房屋原產(chǎn)權(quán)人，可能在外面借了民間借貸，對房子進行了多次抵押。
4、容易產(chǎn)生債務(wù)***：有的房子存在其他債權(quán)人，被抵押或者一房多賣的情況。
5、戶口遷出問題：同房屋交付一樣，無法強制房屋內(nèi)戶口遷出，面臨戶口不能遷出而保留在該房屋內(nèi)的風(fēng)險。
而法拍房面臨什么樣的風(fēng)險呢？
1、原房主的身份風(fēng)險
法拍房基本是由于債務(wù)人無法償債而被拍賣房產(chǎn)，如果原房主人品可靠，只是暫時***不靈，那還比較省心。如果原房主因債務(wù)問題跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他債權(quán)人的追討，碰到不講理的人很麻煩。一般情況下，法院不會很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強制拍賣的具體原因，所以這個風(fēng)險不容忽視。
2、無法馬上入住的風(fēng)險
如果存在租賃在前、抵押在后的情況，拍賣成交后原租賃合同繼續(xù)有效。實踐中就有原房主故意把租賃合同簽得很長，甚至10年、20年，如果買了這種附帶租賃合同的法拍房，買下了之后由于承租人的存在，自己是無法搬進去住的。甚至有些一開始說沒有租賃的法拍房，等拍賣后，突然又冒出來租賃合同或者有人在里面居住不肯騰房。一般情況下，執(zhí)行法院不會強制騰空，購房者還需要另立民事案件進行處理，那就很麻煩了。
3、補繳費用的風(fēng)險
法拍房過戶的全部稅費一般都是由買受人承擔(dān)，買受人一定要清楚了解、計算過戶可能涉及的稅費，法拍房種類非常多，如繼承性質(zhì)的房屋、商業(yè)性質(zhì)的房屋等，有的房屋過戶涉及的稅費非常高，還有可能會純在水電費物業(yè)費等各種費用的補繳問題。
二、購買法拍房的注意事項
1、是否有產(chǎn)權(quán)證：產(chǎn)權(quán)直接關(guān)系到能否過戶，而且如果沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)有可能還會涉及二次過戶，那么其費用成本也會增加不少。
2、是否涉及刑事案件：涉及刑事案件的房產(chǎn)，在結(jié)案之前是不能過戶的。雖然法拍房中涉及刑事案件的房產(chǎn)很少，但是也不排除確實有這個問題的存在。
3、是否是全產(chǎn)權(quán)：如果購買的法拍房不是100%的全產(chǎn)權(quán)，特別是部分產(chǎn)權(quán)占有人還有案外人的情況，可能在過戶或者辦理后續(xù)相關(guān)業(yè)務(wù)時會很麻煩，甚至無法辦理。
4、是否有租賃：買賣不破租賃，對于存在長期租賃并且已經(jīng)預(yù)付租金的房產(chǎn)往往都存在惡意租賃的情況，后期處理起來會很麻煩，如果只是短期租賃并且沒有預(yù)付房租的這類房產(chǎn)一般都可以正常交易。
5、房產(chǎn)所有者是否為公司：公司名下的物業(yè)交易需要繳納更多的稅費。
6、房屋是否騰空：未騰空的房產(chǎn)可能存在后期清場入住的問題，有些房產(chǎn)就算能過戶也無法入住。
7、稅費是否由買受人承擔(dān)：如果拍賣公告中明確告知需要由買受人承擔(dān)稅費，那么買受人除了繳納契稅以外，還需要繳納所得稅、增值稅等。
8、土地性質(zhì)是否為劃撥：劃撥的房產(chǎn)需要繳納土地出讓金。
9、是否為贈予或繼承：對于贈予或繼承的房產(chǎn)，在過戶時需要繳納更多的稅費，但是對于各自承擔(dān)稅費的房產(chǎn)可以不需要考慮。
10、水電物業(yè)等有無欠費：根據(jù)法拍房的規(guī)定，所有的欠費都需要由買受人來承擔(dān)，所以買房前一定要調(diào)查清楚這些費用情況。