2024上海最新購房政策匯總

發(fā)布時間：2025-08-17 | 來源：互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)載和整理

　　一、普通住房認定

　　同時具備以下條件，才被認定為普通住宅(2023年 12 月15 日起執(zhí)行)

　　1、5層以上(含5層)的多高層住房，以及不足5層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等

　　2、單套建筑面積在 144 ㎡以下(含144㎡)

　　二、商業(yè)貸款政策

　　商業(yè)貸款購房流程：

　　1、收取意向金或支付定金(簽署轉(zhuǎn)定買賣合同)

　　2、簽署房地產(chǎn)買賣合同、貸款合同

　　3、買方辦理貸款

　　4、領取貸款合同

　　5、不動產(chǎn)登記預受理(核價、家庭名下住房查詢、稅費審核、登記審核)

　　6、繳納稅費

　　7、領取新不動產(chǎn)權(quán)證書(不動產(chǎn)登記證明)

　　8、銀行放款

　　9、物業(yè)交割

　　商業(yè)貸款資格認定：

　　1、主貸人條件

　?、?18-70周歲，有完全民事行為能力(個別銀行政策不同，根據(jù)當時銀行政策);

　?、谟蟹€(wěn)定收入，借款人家庭的收入是家庭負債的2 倍，有相對應的銀行流水;

　?、壅餍泡^好，逾期不能“連三累六”征信越差，拒絕貸款的可能性越大;

　?、苁赘犊顏碓疵鞔_(不可通過借款、信用貸、經(jīng)營貸等第三方方式得來);

　?、菁彝ヘ搨恼J定:通過家庭成員的征信報告認定。

　　2、抵押物條件

　　①住宅類房屋(房屋性質(zhì)為公寓)

　?、诮杩钅晗拮铋L不超過30年

　　商業(yè)貸款年限確定

　　商業(yè)貸款利率

　　根據(jù)央行規(guī)定自2019年10月8日起新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準點形成。

　　上海當前執(zhí)行利率為:

　?、偈滋讉€人住房貸款利率不應低于相應期限：LPR-10個基點

　?、诙讉€人住房貸款利率不低于相應期限：LPR+30個基點

　?、燮渲性谧再Q(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套個人住房貸款利率不低于相應期限：LPR+20個基點

　　商業(yè)貸款套數(shù)認定

　　商業(yè)貸款額度判定

　　自2021年8月6日起，上海二手房商業(yè)貸款執(zhí)“三價就低政策:購房者申請貸款時，銀行會根據(jù)網(wǎng)簽合同價、銀行評估價、涉稅評估價中三價取低作為貸款額度確認的依據(jù)。

　　三、住房公積金貸款政策

　　1、申請公積金貸款的條件

　?、僭诒臼欣U納公積金的在職職工(退休、離職的都不可以)

　?、谠谵k理貸款前，已連續(xù)繳存住房公積金不少于6個月

　?、墼谵k理貸款前，夫妻雙方都無已在受理中的住房公積金貸款或還款

　　④購買的住房須為公寓、新工房等居住性質(zhì)非居住類房屋不能使用公積金貸款

　　2、限制公積金貸款的情況

　?、偌彝ッ略谌珖秶鷥?nèi)有住房公積金貸款在還

　?、诩彝ッ略谌珖秶鷥?nèi)使用過 2 次住房公積金

　?、奂彝ッ略谏虾Ｊ杏?2 套或以上獨有住房(符合剔除標準的不計算在內(nèi))

　?、芊蚱拚餍艌蟾骘@示逾期五年內(nèi)連 6累 12，或者有當前逾期(當前時間點借款人有逾期行為)

　　3、公積金貸款套數(shù)認定

　　首套房:家庭名下在本市無住房，在全國未使用過住房公積金個人住房貸款，或首次住房公積金個人住房貸款已結(jié)清

　　二套房:家庭名下在本市已有一套住房，在全國未使用過住房公積金個人住房貸款，或首次住房公積金個人住房貸款已結(jié)清

　　注:在婚前借款人與其配偶與各自父母登記在產(chǎn)證上的最多各自可1套剔除，取消人均住房面積限制。

　　4、公積金貸款年限判定

　　5、公積金貸款利率

　　6、公積金貸款額度確定

　　公積金貸款額度的影響因素有下列4種情形，按4種情形最低值確定最終貸款金額

　?、佼?shù)卣咭?guī)定

　　2023年5月1日起執(zhí)行，為支持二孩以上家庭居民剛需住房貸款需求，公積金中心對于申請首套公積金貸款且家庭子女在 2人(含)以上的(必須存在1人為未成年撫養(yǎng)子女方可受理)，對貸款額度做相應調(diào)整，其他貸款認定政策不做調(diào)整，具體如下:

　　(1)無補充公積金:首套房貸款額度無孩或單子女家庭最高 100 萬，多子女家庭最高 120 萬，二套住房最高貸款額度 80 萬

　　(2)有補充公積金:首套房貸款額度無孩或單子女家庭最高最高 120 萬，多子女家庭最高 144 萬，二套住房最高貸款額度 100 萬

　　②參與申請公積金貸款的人數(shù)

　　(1)2 人及以上申請公積金貸款:首套房貸款額度多子女家庭最高144萬，無孩或單子女家庭最高120萬，二套住房最高貸款額度100萬

　　(2)1人申請公積金貸款:首套房貸款額度多子女家庭最高72萬，無孩或單子女家庭最高60萬，二套住房最高貸款額度50萬

　　③繳存額度或繳存基數(shù)

　　(1)按月繳額或繳存基數(shù)計算:以下為同一公式的不同表現(xiàn)形式

　　a、月繳額(當前月繳額)÷0.14x4.8x貸款年限

　　b、借款人計算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)x還款能力比例(40%)x12個月x貸款年限

　　(2)按余額計算:余額x30

　　(3)補充公積金:余額x10

　　④首付比例

　　(1)購買首套普通佳房面積≤90 ㎡，首付2成，貸款8成;面積>90㎡，首付3成，貸款7成購買首套非普通住房:面積≤90㎡，首付2成，貸款8成;面積>90 ㎡，首付3成，貸款7成

　　(2)購買二套住房

　　自2024年1月3日起實行，首付5成，貸款5成貸款所購住房位于中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定，青浦，松江，奉賢，寶山，金山6個行政區(qū)全域的，最低首付比例為40%。

　　四、不動產(chǎn)交易稅費政策

　　1、增值稅及其附加稅

　　2、個人所得稅

　　個人所得說特殊情況

　?、倜庹鞯那樾?/p>

　　(1)繼承土地、房屋權(quán)屬，免征個人所得稅(2)夫妻更名、夫妻房屋財產(chǎn)分割，免征個人所得稅

　　(3)直系親屬間贈與(不包含取得新產(chǎn)證以后再出售的情況)，免征個人所得稅

　?、谥毕?、非直系親屬間繼承/贈與房屋后再出售房屋的個稅計算

　　賣方通過繼承或贈與獲得房屋再出售的，若不符合個人所得稅免征條件(滿五年唯一)，只能按照20%稅率繳納個人所得稅，不能按照全額x1%或2%計算個人所得稅。

　　個人所得稅退稅政策

　　政策解讀

　　自2022年10月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)(按天計算)在市場重新購買住房的納稅人(必須先賣出后買入)，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅;新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

　　3、契稅

　?、倨醵惷庹骰蛘邷p征的常見情形

　　法定繼承人(包括配偶、子女、父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，免征契稅:

　　注:免征僅限第一順位繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，存在第一順位繼承人的情況下，第二順位繼承人繼承不免征;

　?、诜蚱薷⒎蚱藜用?、夫妻房屋財產(chǎn)分割，免征契稅;

　　③出售房改房(售后公房、房改售房、已購公房)前后1年內(nèi)(以網(wǎng)簽合同日期為準)，出售人家庭、父母或成年子女購房，可申請契稅減免;

　　計算:新購入住房需要繳納的契稅=(新購入住房的稅務核定價-出售住房時的*****價格-新購入住房增值稅)x新購入住房應繳納的契稅稅率。(若購房的稅務核定價低于售房的*****價格，則購房的契稅全免)

　　④上海市拆遷居民用拆遷補償款新購房屋享受減免契稅的優(yōu)惠(拆遷人的直系親屬均可使用)，新購入住房的網(wǎng)簽日期需在動遷協(xié)議簽訂日期之后。

　　計算:新購入住房需要繳納的契稅=(新購入住房網(wǎng)簽價-拆遷補償價格-新購入住房增值稅)x新購入住房契稅稅率;若新購入住房網(wǎng)簽價低于拆遷補償價格，則契稅全免，差額部分可以繼續(xù)使用。

　　注:(3)(4)可同時使用

　　五、限購政策

　　上海戶籍

　　**非上海戶籍

　　特殊人群

　　如何計算家庭名下?lián)碛械淖》刻讛?shù)?

　　家庭名下已擁有住房套數(shù):指家庭成員名下獨自擁有或與他人共有的成套住房的套數(shù)

　　1、居民家庭已擁有住房，具體包括:

　?、僖呀?jīng)取得不動產(chǎn)權(quán)證書的住房

　?、谝淹瓿删W(wǎng)上簽約但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)證書的住房

　?、垡勋@得認購入圍資格的新建商品住房(若未實際購買，則撤銷后可剔除)

　?、?021年7月24日(含)起贈與后，贈與住房五年內(nèi)仍算贈與方名下住房套數(shù)，產(chǎn)證上產(chǎn)權(quán)人之間的贈與提供相應材料不計入贈與人家庭名下住房套數(shù)。

　　2、在2011年1月31日前，上海戶籍買方家庭夫妻雙方各自和父母共有≤2套住房，提供親屬關系證明，可不計入住房套數(shù)上海戶籍買方未成年時與父母共有≤2套住房，提供親屬關系證明，可不計入住房套數(shù)(同時最多可剔除2套)。

　　3、認定住房套數(shù)時，“認房”,是指本市區(qū)域內(nèi)住房

　　4、非居住用房不計入住房套數(shù)，例如:寫字樓、商業(yè)、辦公、廠房、車位、配套公用基礎設施建筑、倉儲等。

　　離異情況如何計算住房套數(shù)?

　　夫妻離異的(含協(xié)議離婚、判決離婚、調(diào)解離婚)，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算，若購房人3年內(nèi)有多次婚史的疊加計算。

　　離異套數(shù)認定任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)離異次數(shù)疊加計算，查詢雙方原始家庭名下所有住房及現(xiàn)家庭名下所有住房(含新購入/受贈/贈與/繼承/動遷所得)累加住房套數(shù)，合并計算套數(shù)進行購房資質(zhì)核查。